What are High Street Rental Auctions?
The Levelling Up and Regeneration Act 2023 (“LURA”)에서는 High Street Rental Auctions (번화가 임대경매)라는 개념이 도입되었습니다. 이는 성과가 저조한 타운 센터 지역의 경제 성장을 주도하고 재생할 목적으로, 24개월 중 12개월 이상 공실인 개인 소유 상업용 번화가 부동산의 임대권을 경매할 수 있는 권한을 지역 당국에 부여하기 위한 것입니다.
Why are they relevant?
도입목적은 건축법 및 제3자 동의 요건 완화와 더불어 강제임대 권한을 결합하여 투자를 창출하는 것입니다. 임차인이 지체 없이 신속하게 거래할 수 있고 처음부터 용도 변경의 혜택을 받아 사업을 진행할 수 있다는 것을 알고 해당 부동산에 입찰하는 경우, 임차인이 도심에서 사업을 하기 위해 수행해야 하는 시간 소모적이고 비용이 많이 소요되는 건축 및 동의 절차등을 생략할 수 있습니다.
What properties will be affected?
부동산이 지정된 번화가 또는 지정된 시내 중심가에 위치한 경우 번화가 임대 경매를 할 수 있는"적격 번화가 건물”이 됩니다.
지역당국은 소비자 소매, 지역사회 이용, 방문하는 대중 또는 산업계 구성원에 대한 서비스 제공 등 시내중심가 용도가 집중되어 지역 경제에 중요하다고 판단되는 거리를 번화가로 지정할 수 있습니다.
또한 지역 당국은 해당 지역이 거리 네트워크를 특징으로 하고 해당 지역 내 번화가 이용이 집중되어 지역 경제에 중요한 경우, 해당 지역 내 특정 지역을 타운 센터로 지정할 수도 있습니다.
What properties will not be affected?
건물이 전적으로 또는 주로 창고로 사용되었거나 현재 사용되고 있는 부동산은 번화가 건물에 해당하지 않습니다. 이는 현재 LURA (The Levelling Up and Regeneration Act 2023 )에 따라, 지정된 지역에 위치한 창고는 이 법안의 혜택을 받거나 영향을 받지 않는다는 것을 의미합니다.
What could trigger a High Street Auction?
2 가지 조건이 있습니다:
- 공실 조건 - 관련 자격이 부여되는 건물이 1년 내내 공실이었거나 2년의 기간중 366일 동안 공실이었던 경우에 적용됩니다.
· 지역 혜택 조건 - 이는 지역 당국이 적절한 번화가 용도로 건물을 사용 및 점유하는 것이 지역 경제, 사회 또는 환경에 도움이 될 것이라고 간주하는 경우 적용됩니다.
위의 조건이 충족되면 지역 당국은 적격 번화가 내 건물의 임대인에게 "최초 임대 통지"를 송달할 권한을 갖습니다. 이 통지는 건물의 "최종 임대 통지"가 발효되거나 최초 임대 통지 날짜로부터 10주 후에 만료됩니다. 그러면 지역 당국은 최초 임대 통지서 송달 직후 또는 최초 임대 통지서 만료 후 8주 이내에 최종 임대 통지서를 송달할 권한을 갖습니다.
What is the effect of an Initial Letting Notice or a Final Letting Notice?
최초 임대 통지 또는 최종 임대 통지를 받은 부동산 소유자에게 미치는 영향은 이제 해당 토지의 임대 또는 임대를 허가 또는 동의할 수 없으며, 지역 당국의 사전 동의 없이는 해당 건물의 임차권을 부여하거나 건물에 대한 권리를 부여하는 기타 계약을 체결할 수 없다는 것입니다.
최종 임대 통지가 송달된 경우, 소유자는 거래 금지 외에도 다음과 같은 의무를 부담합니다.
a) 해당 지역당국의 서면 동의 없이는 부동산에 대한 어떠한 개발을 진행할 수 없으며, 위반하여 진행된 모든 작업은 형사범죄가 됩니다.
b) 최종 임대 통지서 발효일로부터 14일 이내에 통지가 철회되지 않으면 항소할 것임을 알리고 항소 사유를 명시하는 반대 통지를 송달할 수 있습니다.
최종 임대 통지는 발효일로부터 14주 후에 만료되지만, 소유주가 이의제기 통지를 송달하고 해당 통지에 대한 항소를 시작하는 경우 28일까지 연장될 수 있습니다. 항소는 지역구 법원에서 진행되며 최종 임대 통지를 취소하거나 확인하는 방식으로 처리되어야 합니다.
What are the auction and tenancy powers?
항소심에서 최종 임대 통지를 취소하는 것이 더 이상 가능하지 않고, 지역 당국의 동의로 임대가 허가되지 않았거나 다른 유효한 합의가 없는 경우, 지방 당국은 임대 경매가 진행되도록 주선할 수 있습니다. 최종 임대 통지를 송달한 지역 당국은 법정 기간이 만료된 후, 부동산 소유자를 대신하여 임대 경매 후 낙찰자와 법정 조건에 따라 "임대차 계약"을 체결할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 대출 기관이나 상위 임대인 등 제3자의 동의가 제공된 것으로 간주되어 거래 동의를 얻는 데 지연될 수 있는 과정을 피할 수 있습니다. 모든 high street 경매 임차권은 (Landlord and Tenant Act 1954)의 임대 기간 보장 조항에서 자동으로 제외됩니다. 따라서 임차인은 계약 기간이 만료된 이후에는 계속 머물 권리가 없습니다.
Conclusion
이 법안은 방치되거나 개발되지 않은 번화가 부동산에 유동성을 부여할 수 있습니다. 부동산 소유자는 공실중인 번화가 부동산이 강제 임대 경매의 대상이 되는 것을 원하지 않는 경우, 자신의 지위를 보호하기 위해 법적 통지에 신속하게 대응해야 합니다. 강제 경매된 담보 자산과 관련하여 집행 권한이 침해될 수 있으므로 대출 기관은 대출 고객이 해당 부동산 포트폴리오를 보유하는 관련 기간에 주의를 기울여야 합니다.
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