2050년까지 탄소 제로를 달성하겠다는 영국 정부의 약속에 따라, 상업용 부동산의 소유자와 점유자는 법적 최소 요구 사항을 충족시키기 위해 앞으로 큰 변화를 겪게 될 것으로 보입니다. 주요 쟁점으로는 누가 에너지 효율 업그레이드 비용을 지불할 것인지, 집주인과 임차인 사이의 부채를 어떻게 공유할 것인지, 친환경 상업 임대에 어떤 조건들이 포함될 것인지 등이 있습니다.
최소 EPC 요구 사항은 무엇인가요?
UK Green Buildings Council (UKGBC)은 영국 탄소 배출량의 25%가 건축 관련 부분에서 기인하며, 탄소 배출량의 19%는 난방, 냉방 및 건물에 전력 공급 과정에서 발생한다고 밝혔습니다.
최소 에너지 효율 기준 (MEES)에 따르면 면제를 받는 경우가 아닌 이상, 개인이 임대한 비거주 부동산은 현재 EPC (에너지 성능 인증)기준으로 E등급 이상을 보유해야합니다. 2027년 4월부터는 최소 등급 C이상이 요구되며, 2030년부터는 최소 등급 B이상이 요구됩니다.
등급은 건물의 크기, 디자인, 구조, 연식, 난방, 냉방, 조명, 환기, 단열, 에너지 사용량 및 예상 이산화탄소 배출량 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.
상업용 부동산의 소유자와 점유자에게 탄소 제로는 무엇을 의미하나요?
상업용 건물의 에너지 벤치마킹은 처음에는 사무실에서, 그 다음에는 다른 건물에서 수행될 가능성이 매우 높습니다. 이를 통해 소유자는 에너지 사용량을 파악하고 개선이 가능한 부분을 파악하는 데 도움을 받을 수 있습니다. 또한, 목표를 설정하고 다른 건물과 비교하여 EPC 등급을 향상시킬 수 있는 실행 가능한 방안을 찾을 수도 있습니다.
그러나 건물 업그레이드에 필요한 자금 조달 동의를 받는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 영국에서 명확한 임대 개념은 건물에 대한 투자 비용이 서비스 요금을 통해 점유자로부터 회수되어야 함을 의미합니다. 상업용 임대에서는 일반적으로 소유주가 서비스 비용을 통해 임차인으로부터 유지 관리 작업 비용을 회수할 수 있지만, 탄소 제로에 도달하는 데 필요한 작업은 상당할 가능성이 높으며 일반적인 유지 관리를 넘어서는 개선과 이에따른 비용이 발생할 수 있습니다. 투자자와 집주인에 대한 명확한 임대 개념 유지를 위해 비용을 공유해야 할 수도 있습니다.
UKGBC는 2050년에 입주할 건물의 80%가 이미 존재한다고 밝혔습니다. 이는 친환경 업그레이드가 많은 사람들에게 필수적이라는 것을 의미합니다.
새로운 상업용 부동산 시장이 발전할까요?
일부 상업용 부동산을 개조하는 것은 매우 어려울 것입니다. 이미 상대적으로 에너지 효율적이고 추가개선이 용이한 부동산들과 에너지 효율화가 복잡하고 이에 따른 비용이 소요되어 가치 평가와 수익률 산출에 악영향을 받을 수 있는 부동산들로 구성된 투티어 상업용 부동산 시장이 형성될 가능성이 있습니다.
탄소 제로는 기업의 상업용 부동산 점유자에게 어떤 영향을 미치나요?
기업 임차인은 신중하게 상황에 접근해야 합니다. 임차인은 충분한 조언을 얻은 후 서비스 요금의 상한을 고려하고, 전문 상업용 부동산 변호사에게 계약서상 건물의 환경 성능 개선을 위해 임대인과 협력하기로 하거나 서비스 요금을 통해 업그레이드 비용을 부담할 의무 등 조항이 있는지 확인해야 합니다. 입주자의 준공 전 조사는 건물의 기존 상태뿐만 아니라 임대차 기간 동안 필요한 탄소 제로 또는 에너지 효율 업그레이드와 관련하여 더욱 중요해질 것입니다. 이러한 작업 비용과는 별개로, 해당 건물의 상태에 따라 임대인이 임대 기간 동안 업그레이드 작업을 수행할 권리를 행사함에 따라 업무에 차질이 발생할 수 있습니다. 임차인은 서비스 요금 부담과 임대 기간 동안의 중단 가능성 등 위험 노출을 포함한 사항을 고려하는 것이 좋습니다.
임대인은 임차인이 에너지 효율 목표를 달성하는 경우 임대료 인하에 동의할 수 있습니다.
탄소 제로 목표는 상업용 부동산의 기업 투자자들에게 어떤 영향을 미칠까요?
상업용 부동산 구매를 고려하는 투자자의 경우, 향후 EPC 요건을 충족하기 위해 부동산에 어떤 공사가 필요하며 그 비용은 얼마인지 파악하는 것이 필수적입니다. 단기 및 중기적으로 불필요한 지체 없이 이러한 작업을 수행할 수 있도록 임대차 계약서에 건물 공사 목적의 법적 진입 권한을 확보하는 것과 함께 중단 작업 수행 및 자금 조달에 대한 명확한 전략이 필요합니다.
새로운 임대차 계약서에는 에너지 효율 개선에 대한 처리 방법과 비용 분담 방법을 명시하는 조항이 포함되어야 합니다. 임차인이 공과금 절감의 혜택을 받을 가능성이 높다면 임대인은 변경 비용에 대해 상응하는 금액을 청구하는 것을 고려할 수 있습니다. 그러나 임대인의 투자 가치를 높일 수 있는 개조 비용 전액을 세입자가 부담하는 데 동의할 가능성은 낮습니다.
또한 임대인은 작업을 진행할 수 있도록 접근 방식을 어떻게 마련할 것인지도 고려해야 합니다. 이는 점유자가 접근을 허용할 의무가 없는 기존 임차 계약의 경우 문제가 될 수 있습니다.
또한 임차인이 에너지 효율을 떨어뜨릴 수 있는 방식으로 건물을 개조하거나 사용하지 못하도록 해야 합니다.
이른바 '친환경 임대'는 다양한 에너지 효율화 조치를 다룹니다. 그린 임대를 통해 부동산을 제공하는 것은 향후 임차인이 최소 EPC 요건을 충족하고 자체 환경 및 사회적 거버넌스 요건을 준수해야 할 필요성을 더 잘 인식하게 됨에 따라 유리할 수 있습니다. 기업 임차인은 건전한 환경 자격 증명을 입증해야 하는 요건을 고려해야 합니다. 친환경 인증이 우수한 건물은 시장에서 더 높은 임대료를 요구할 수 있습니다.
친환경 임대차 계약에는 임차인이 임대인과 협력하여 환경 개선의 가능성을 모색하고 임대인이 에너지 효율성을 개선할 수 있는 작업을 수행할 수 있는 권리를 갖는 조항이 포함될 수 있습니다.
임차인은 수리 및 기타 유지보수 의무를 이행하거나 변경할 때 지속 가능한 방식으로 조달된 자재를 사용하도록 요구받게 됩니다.
기존 임대차 계약이 있는 임대인의 경우, 임차인에게 구속력이 없는 성명서를 제안할 수 있습니다. 여기에는 어떤 작업을 수행할 것인지, 협력 절차, 작업 시기, 접근 방법 및 비용 처리 방법에 대한 세부 사항이 포함될 수 있습니다.
How 3CS can help
당사의 전문 부동산 변호사는 상업용 임대 문제에 대해 도움을 드릴 수 있습니다.
조언, 안내 또는 변호가 필요한 경우 여기로 연락 주시기 바랍니다.
