英国承诺到 2050 年实现净零排放，商业地产的业主和占用者将面临重大变化以满足法定最低要求。关键问题包括谁将为能源效率升级买单、房东和租户如何分担责任以及绿色商业租赁将包括哪些条款。
最低 EPC 要求是什么？
英国绿色建筑委员会 (UKGBC) 表示，英国 25% 的排放直接归因于建筑环境，19% 的碳排放来自建筑物供暖、制冷和供电的需求。
最低能效标准 (MEES) 要求私人出租的非住宅物业目前必须具有 E 级或以上的能源性能证书 (EPC) 评级，除非适用豁免。自 2027 年 4 月起，最低评级为 C，自 2030 年起，最低评级为 B。
评级是通过查看建筑物的大小、设计、结构、年龄、供暖、制冷、照明、通风、隔热、能源使用情况和估计的二氧化碳排放量得出的。
净零排放对商业地产的业主和占用者意味着什么？
商业场所的能源基准测试极有可能首先针对办公室，然后针对其他建筑。这将有助于业主了解能源使用情况并确定可以改进的地方。可以设定目标，并与其他建筑进行比较，以找到可以提高 EPC 评级的可行效率。
然而，就必要的建筑升级的融资达成一致可能并不容易。在英国，明确租赁的概念意味着建筑物的投资成本应通过服务费从占用者那里收回。虽然商业租赁通常允许房东通过服务费从租户那里收回维护工程的成本，但实现净零排放所需的工作可能非常庞大，需要进行超出正常维护范围的改进，可能需要由双方分担，以保留投资者房东明确租赁的概念。
UKGBC 表示，2050 年投入使用的建筑物中有 80% 已经存在，这意味着绿色升级对许多建筑物来说将至关重要。
新的商业地产市场会发展吗？
改造一些商业地产将非常困难。有可能建立一个两级商业地产市场，第一级地产已经相对节能，并且很容易进一步改进，而第二级地产的修复将非常复杂且昂贵，因此要考虑估值和收益。
净零排放目标将如何影响商业地产的企业占用者？
企业租户占用者需要谨慎对待这种情况。明智的租户应考虑限制服务费，并让专业的商业地产律师检查协议中是否存在看似无害的条款，例如同意与业主合作改善建筑物的环境性能以及有义务通过服务费分担任何升级的费用。此类占用者进行的竣工前调查将变得更加重要，不仅是参考建筑物的现有状况，还参考可能在租赁期间变得相关的必要净零排放或能源效率升级。除了这些工程的成本外，根据相关建筑物的状况，房东在租期内行使其进行升级工程的权利可能会造成一定程度的混乱。建议租户考虑这些事项，包括服务费分摊方面的风险敞口以及租期内混乱的可能性。
如果租户达到能源效率目标，房东可能愿意同意降低租金。
净零目标将如何影响商业地产的企业投资者？
对于考虑购买商业地产的投资者来说，了解需要对物业进行哪些工作以满足未来的 EPC 要求以及这将花费多少至关重要。需要制定明确的战略来开展破坏性工作并为其融资，同时确保在租约中保留建筑工程的合法进入权，以便能够在短期和中期内不造成不必要的拖延地进行此类工作。
新租约应包括条款，规定如何处理能源效率改进以及如何分摊成本。由于租户可能会从较低的水电费中受益，房东可以考虑要求对改建费用进行相应的补偿。然而，租户不太可能同意支付可能增加房东投资价值的改进的全部费用。
房东还需要解决如何安排出入以允许工作进行的问题。对于现有的租约来说，这可能是一个问题，因为占用者没有义务允许出入。
还必须确保租户不能以可能降低能源效率的方式进行改造或使用房产。
所谓的“绿色租赁”涉及一系列能源效率措施。随着租户越来越意识到需要满足最低 EPC 要求并遵守自己的环境和社会治理要求，提供具有绿色租赁的房产在未来可能会带来优势。企业租户需要考虑证明良好环境资质的要求。具有更好绿色资质的建筑可能会随着在市场上越来越受欢迎而获得更高的租金。
绿色租赁可以包括要求租户与房东合作探索环境改善可能性的条款，以及房东开展提高能源效率的工作的权利。
在履行维修和其他维护义务或进行改造时，应要求租户使用可持续来源的材料。
对于现有租约的房东，可以在可能的情况下向占用租户提出非约束性声明。其中包括计划开展的工作细节、合作程序、合作时间、如何安排访问以及如何处理费用。
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