상업용 부동산 임차에 대해 어떠한 환경 규제가 시행될 예정인가요?
영국 정부는 2050년까지 영국의 온실가스 배출량을 “net zero”수준으로 줄이겠다는 법적 의무를 설정했습니다. 이 목표를 달성하기 위한 계획의 일환으로, 정부는 상업용 부동산 임대인들이 임대를 계속하기 위해 준수해야 할 일련의 환경 관련 조치를 명시했습니다.
상업용 부동산의 매각 또는 임대 시 Energy Performance Certificate (EPC, 에너지 성능 인증서)를 제공하는 것이 법적 요구 사항입니다 (특정 부동산은 면제됩니다). 임대인이 자신의 부동산을 임대하고자 할 경우, 최소한 EPC “E” 등급을 받아야 합니다.
정부의 현재 목표에 따르면“E” 등급은 2027년 4월까지 “C” 등급으로 개선되어야 하며, 2030년 4월까지는 “B” 등급으로 개선되어야 합니다.
왜 임대인이 이에 대해 주의해야 하나요?
2023년에 체결된 5년 임대차 계약은 현재의 EPC “E” 등급 요구 사항을 준수해야 합니다. 이후 시점에서는 임대 만료 전 EPC 등급을 “C”로 높여야 하며, 갱신 시에는 2030년까지 “B”로 높여야 하는 요건이 적용될 전망입니다. 따라서 임대인은 이러한 환경 목표를 달성하기 위해 건물에 필요한 관련 작업을 수행해야 합니다.
대부분의 상업용 임대차 계약은 유지 보수(서비스 요금을 통해 징수됨) 및 개선 비용을 임대인이 부담하도록 명시하고 있습니다. 다만 이러한 작업은 임차인의 부동산 사용에 침해적일 수 있으며 작업이 수행되는 동안 임차인에게 혼란을 초래할 수 있으므로 임대인은 임차인에게 제공되는 서비스, 부동산을 평온하게 사용할 권리 등을 침해하지 않도록 큰 주의를 기울여야 합니다.
일부의 경우, 임대인은 환경 목표를 충족하기 위해 건물 전체의 임대를 중지하고 작업을 수행해야 할 만큼 불편한 상황에 처할 수 있으며, 이러한 과정은 임대인에게 개선 작업 비용의 부담을 가져올 뿐 아니라, 임대 수익을 얻지 못하는 손해를 발생시키게 됩니다.
위 개선 작업은 건물의 전체 가치를 증가시킬 수 있으며, 이는 결과적으로 임대인에게 이익이 됩니다. 또한 임대인은 임차인에게 임대료 프리미엄을 부과할 수 있습니다. 그러나 임차인이 가격을 주도하는 시장의 판도에서는 항상 이처럼 임대인에게 이익이 되지는 않습니다.
규제를 따르지 않을 경우 어떠한 처벌이 이루어지나요?
규정을 준수하지 않을 경우 임대인에게 벌금이 부과될 수 있습니다. 환경 규제 비준수 건물을 3개월 미만의 기간 동안 임대하는 경우, 최대 £50,000의 한도 내에서 해당 부동산의 평가 가치의 10%에 해당하는 벌금이 부과됩니다. 비준수 건물을 3개월 이상 임대할 경우, 최대 £150,000의 한도 내에서 해당 부동산의 평가 가치의 20%에 해당하는 벌금이 부과됩니다.
벌금의 일부 면제를 청구할 수 있지만, 면제 등록부에 허위 또는 오해의 소지가 있는 정보를 제공하는 경우 £5,000의 벌금과 함께 비준수 임대인 명단이 공개됩니다.
임차인도 이에 대한 주의를 기울여야 하나요?
건물 개선 작업을 시행하는 대에는 비용이 수반됩니다. 이러한 비용이 어떻게 충당될지는 임대차 계약 조건(및 부속 합의)에 대한 해석에 따라 달라집니다. 상업용 임대차 계약에서는 유지 보수 비용 외에 개선 비용을 포함하는 것이 점점 더 일반화되고 있습니다.
임차인은 통상적으로 임대인의 건물 개선 작업 비용을 부담하고 싶어 하지 않습니다. 단기 상업용 임대(5-10년)에서 갱신 옵션이 임대차의 없는 경우는 더욱 그렇습니다. 특히 임대차 계약이 갱신될 경우 임대인의 개수 및 보수 작업으로 인한 임대료 인상을 감당해야 하는 경우에는 더욱 그렇습니다.
임차인은 임대인의 개선 작업에 대한 본인의 기여 의무와 이러한 작업이 사업 활동에 어떤 영향을 미칠지에 대해 고려해야 합니다.
임대차 계약이 “Green Provision” (친환경 조항)을 포함해야 하나요?
현재 공공 및 민간 부문 모두에서 “green provision (친환경 조항)”을 임대차 계약에 포함시킬 법적 의무는 없습니다. 그러나 해당 조항은 포함시키는 것은 임대차 계약이 미래를 대비하고 발전적이도록 하기 위해 권장됩니다.
친환경 조항은 물 관리, 폐기물 관리(재활용 포함), 지속 가능한 자재 사용, 난방 및 냉방 서비스, 그리고 건물 내 샤워 시설 및 자전거 보관소와 같은 친환경 교통 이용을 장려하는 통합 서비스 등의 사안을 다룰 수 있습니다.
이는 임대인의 건물이 배출하는 탄소량을 줄여주며, Environmental, Social and Governance (ESG) 조치를 매년 보고해야 하는 기업들에게 더욱 매력적일 수 있습니다.
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