許多商業租約包含「只准上調」的租金審查條款，這意味著在進行租金審查時，租金只能上升，不能下降。審查通常每隔幾年進行一次，其可能與房產的市場價值、通脹指數或固定增幅掛鉤。雖然這為房東的收入提供了確定性，但如果市場條件發生變化，可能導致租戶支付的租金高於當時的市場價格。
在本期週報中，我們將介紹什麼是「只准上調」的租金審查，探討該條款可能被廢除的情況，分析未來租金審查的運作方式，以及其對房東與租戶的影響。
廢除是否已經生效？
目前，只准上調的租金審查在英格蘭和威爾士仍屬合法。然而，圍繞是否應當改革或完全取消這一條款，政界和業界的討論日益增多。如果該禁令出台，預計將僅適用於新簽訂的租約，不會影響現有協議。這意味著現有租約仍將按照原有條款執行，除非雙方同意進行修改。
租金審查可能會怎麼改？
如果只准上調的租金審查被廢除，租金條款應當允許租金既可上升，也可下降。這樣既能使租金更貼近市場現實，也有助於在經濟下行時期保護租戶。常見的替代方式包括：
- 開放市場租金審查，允許租金上升或下降。
- 與CPI或RPI掛鉤的指數審查，允許雙向調整。
- 基於營業額的租金模式，常見於零售和餐飲酒店行業。
- 固定階梯式審查，租金可隨時間上漲或下降。
該變革對房東意味著什麼？
對於房東而言，取消只准上調審查將帶來更大的收入波動。物業估值、貸款安排，和投資策略可能都需要重新考慮。可採取的準備措施包括：
- 審查現有的租約範本和投資組合。
- 建模並預測租金上升或下降情況下的現金流。
- 主動與貸款機構溝通，探討以租金保證上調為基礎的貸款方案。
提前採取這些措施可以幫助房東更順利地適應任何立法變革。
該變革對租戶意味著什麼？
租戶在較弱的市場環境下，可能享有更合理的租金水平。這將改善租戶的現金流並降低支付過高租金的風險。企業在續租談判中也可能擁有更強的議價能力，包括：
- 更短的租期和更頻繁的審查。
- 與經營業績掛鉤的條款。
- 在市場條件變化時提供靈活性的解約條款。
提前規劃，租戶可以爭取更符合其業務需求的租賃條款。
現有租約會受到影響嗎？
改革一般不會影響現有租約，現行條款仍然有效，只漲不降的規定將繼續適用，除非租賃雙方自願調整。然而，這一變化可能會影響到在法律生效後續簽或重新協商的合同，因此提前規劃十分重要。
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