许多商业租约包含“只准上调”的租金审查条款，这意味着在进行租金审查时，租金只能上升，不能下降。审查通常每隔几年进行一次，其可能与房产的市场价值、通胀指数或固定增幅挂钩。虽然这为房东的收入提供了确定性，但如果市场条件发生变化，可能导致租户支付的租金高于当时的市场价格。
在本期周报中，我们将介绍什么是只准上调的租金审查，探讨该条款可能被废除的情况，分析未来租金审查的运作方式，以及其对房东和租户的影响。
废除是否已经生效？
目前，只准上调的租金审查在英格兰和威尔士仍属合法。然而，围绕是否应当改革或完全取消这一条款，政界和业界的讨论日益增多。如果该禁令出台，预计将仅适用于新签订的租约，不会影响现有协议。这意味着现有租约仍将按照原有条款执行，除非双方同意进行修改。
租金审查可能会怎么改？
如果只准上调的租金审查被废除，租金条款应当允许租金既可上升，也可下降。这样既能使租金更贴近市场现实，也有助于在经济下行时期保护租户。常见的替代方式包括：
- 开放市场租金审查，允许租金上升或下降。
- 与CPI和RPI挂钩的指数审查，允许双向调整。
- 基于营业额的租金模式，常见于零售和餐饮酒店行业。
- 固定阶梯式审查，租金可随时间上涨或下降。
该变革对房东意味着什么？
对于房东而言，取消只准上调审查将带来更大的收入波动。物业估值，贷款安排，和投资策略可能都需要重新考虑。可采取的准备措施包括：
- 审查现有的租约范本和投资组合。
- 建模并预测租金上升或下降情况下的现金流。
- 主动与贷款机构沟通，探讨以租金保证上调为基础的贷款方案。
提前采取这些措施可以帮助房东更顺利地适应任何立法变革。
该变革对租户意味着什么？
租户在较弱的市场环境下，可能享有更合理的租金水平。这将改善租户的现金流并降低支付过高租金的风险。企业在续租谈判中也可能拥有更强的议价能力，包括：
- 更短的租期和更频繁的审查。
- 与经营业绩挂钩的条款。
- 在市场条件变化时提供灵活性的解约条款。
提前规划，租户可以争取更符合其业务需求的租赁条款。
现有租约会受到影响吗？
改革一般不会影响现有租约，现行条款仍然有效，只涨不降的规定将继续适用，除非租赁双方自愿调整。然而，这一变化可能会影响到在法律生效后续签或重新协商的合同，因此提前规划十分重要。
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