지난 주 2025년 임차인 권리법 (이하 “본 법”)의 주요 내용을 살펴본 데 이어, 이번에는 부동산 개발 및 투자 관점에서의 주요 시사점에 대해 살펴보겠습니다.
숙소 유형별 영향
- 목적형 학생 주거시설(PBSA)
목적형 학생 주거시설(Purpose Built Student Accommodation, PBSA)은 임대인이나 관리자가 정부 승인 행동강령(ANUK, Unipol 등)에 가입하고
지정된 교육기관에 재학 중인 풀타임 학생에게 임대하는 경우, 본 법의 적용 대상에서 대부분 제외됩니다. 다만 행동강령 기관의 요구에 따라, 임대 보증금을 제3자 보증금 보호 제도(Third-party scheme)에 예치해야 할 수 있습니다.
이는 일반법상 임대차계약(Common law tenancy)으로 분류되므로, 임대인은 학사 일정에 맞춘 고정기간 계약을 계속 제공할 수 있으며 학기 또는 연 단위 임대료 선납도 요구할 수 있습니다.
아래에서 ‘일반법상 임대차(계약) Common Law Tenancy’와 ‘주택법상 보장된 단기 주거용 임대차계약(Assured Shorthold Tenancy, AST)’ 의 차이를 간략히 설명드리겠습니다.
* 일반법상 임대차(계약) Common Law Tenancy
일반법상 임대차계약(Common law tenancy agreement)은 법정 보호 대상(예: AST)에 해당하지 않는 주거용 임대에 사용되는 계약입니다. 이러한 계약은 주택 관련 법률(Housing Acts)이 아니라 계약법에 따라 규율되며, 보다 유연하게 조건을 정할 수 있는 장점이 있는 반면 임차인에 대한 법적 보호는 상대적으로 제한적입니다.
* 주택법상 보장된 단기 주거용 임대차계약 Assured Shorthold Tenancy(AST)
AST 주택법 1988(Housing Act 1988)에 따라 규율되는 표준적인 법정 주거용 임대차 계약으로, 법적 보호가 적용되는 임대 형태입니다. AST는 주택법 1988에 의해 엄격하게 규제되며, 임차인에게 일정한 거주 안정성(점유 보호)을 보장합니다. 또한, AST에서 수령한 보증금은 반드시 정부가 승인한 보증금 보호 제도(Deposit protection scheme)에 등록되어야 합니다.
- 단기 임대(Short-term rentals)
실제 휴가용 임대(Genuine holiday lets)나 임시 근로자를 위한 단기숙소(Serviced accommodation) 등은 통상적으로 본 법의 적용을 받지 않습니다. 또한, 투숙객에게 독점적 점유권이 없고 운영자가 숙소 운영 전반과 부동산을 관리 및 통제하는 경우 역시 동일하게 본 법의 적용 대상이 되지 않습니다.
다만, 거주자와의 계약이 장기 임대차로 오인될 수 있는 구조로 확대되지 않도록 각별한 주의가 필요합니다. 이를 방지하기 위해서는 계약서 문구를 명확히 작성하여 의도치 않은 법적 책임이 발생하지 않도록 해야 합니다.
부동산 개발 및 투자 등 상업적 고려사항에 대한 영향
부동산 개발
부동산 개발업자는 주택이 ‘적정 주거 기준(Decent Homes Standard)’을 충족하는 것은 물론, 해당 수준이 효율적으로 유지될 수 있도록 설계해야 합니다.
투자
- 투자 전략: 유지·보수 비용 증가와 공실 기간이 장기화될 가능성을 고려할 때, 변화된 임대 환경에 맞춰 투자 전략을 재조정할 필요가 있습니다. 부동산의 우수한 외관 관리, 고품질 마케팅, 반려동물 허용과 같은 유연한 조건은 공실 기간을 단축하고 임차인을 유치하는 데 도움이 될 수 있습니다. 또한, 임대인은 임대료 인상 절차를 보다 효율적으로 관리해야 하며, 법이 허용하는 시점에 즉시 임대료 검토가 이루어질 수 있도록 내부 프로세스를 마련하는 것이 바람직합니다. 대규모 포트폴리오를 보유한 경우, 임대료 검토 시점을 분산하여 재무 관리를 하는 것도 고려해볼 수 있습니다.
- 펀딩 구조: 대출 기관은 임대인에게 본 법의 준수를 엄격하게 요구할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 임대인은 법정 주거 기준 충족을 위한 비용, 장기 유지·보수비, 옴부즈맨 제도(Ombudsman scheme) 가입비용, 임대인 데이터베이스 등록비, 그리고 대출 기관의 강화된 실사에 따라 발생하는 법률 비용 등의 추가 비용을 예산에 반영해야 합니다. 또한, 과거에 임차인으로부터 비교적 큰 금액을 선납금 형태로 받을 수 있었던 반면, 이제는 보증금이 최대 5주 분 임대료로 제한된다는 점도 함께 고려해야 합니다.
- 사업성: 개발업자와 투자자는 초기 단계에서부터 증가된 비용과 임대 리스크를 반영하여 사업성을 면밀하게 검토해야 합니다. 부적절한 자산 선택은 임차인 재수용(rehousing)에 대한 법적 책임은 물론, 지방자치단체로부터 부과되는 상당한 벌금, 심각한 재정적 부담으로 이어질 수 있으므로, 개발·투자 대상 선정이 무엇보다 중요합니다.
- 장기 수익성: 장기적으로 안정적인 투자 수익을 유지하기 위해서는 임대차 개시 시점부터 적정한 임대료를 설정하고, 매년 허용되는 임대료 재검토 기회를 놓치지 않는 것이 바람직합니다.
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