계약의 조기 해지를 허용하기 위해 무엇을 할 수 있나요?
상업 임대는 임대가 인정되는 정해진 기간(“The term”) 이 있습니다. 그러나 임대기간 동안 임차인의 상황은 변동될 수도 있습니다. 임차인은 정해진 임대기간 도중에 임대계약을 매각할 수 있거나 이익 실현을 위해 임대주와 협의가 가능하도록 처음부터 임대계약이 충분한 융통성을 가지도록 협상해야 합니다.
소유권의 이전(Alienation)은 무엇인가요?
소유권 이전은 자산의 처분을 위해 소유자가 행하는 자발적인 행위를 뜻합니다. 여기에는 부동산을 매각하거나 다른 당사자로 양도할 권리가 포함됩니다. 임대계약에 따른 소유권 이전의 주요 종류는 임대물을 청구, 판매 또는 양도하거나 제 3자에게 과실을 부여할 수 있는 능력이며 모든 것은 일반적으로 임대주의 동의에 따라 달라질 수 있습니다.
임대는 어떻게 판매 또는 양도될 수 있나요?
임대는 제 3의 구매자에게 할당되거나 하위 임차인(Sub-tenant)에게 할당될 수 있습니다.
임대주는 임대소득 흐름과 자산 가치를 극대화하기 위해 임대물의 소유권에 대한 엄격한 통제를 항상 추구합니다. 한편 임차인 또는 하위 임차인이 임대 계약에 따라 임차인에게 부여된 의무(특히 임대료)를 적절하게 이행할 수 있는지 확인해야 합니다.
임대계약에는 임대주가 판매 또는 처분에 동의하기 전에 준수해야하는 일련의 조건이 포함됩니다. 이와 같은 경우 임대주는 어느 제안에 대한 동의를 거부할 수 있도록 특정 기준을 설정합니다. 임대 계약에 이러한 조항이 포함되어 있는 경우 임대주가 부당하게 제안을 거부했다고 세입자가 뒤늦게 불평할 수 없습니다. 예를 들어, 임대주는 세입자에게 흡족할 만한 레퍼런스의 제공을 요구하거나 임대료 보증금 증서를 작성하고 임대차 계약에 대한 보증인을 제공하도록 요구할 수 있습니다. 이외에도 퇴거하는 세입자는 새로운 세입자의 세입자 계약 이행을 보장하는 Authorized Guarantee Agreement(아래에서 설명)을 체결하도록 요청받을 수도 있습니다.
양도 조건이 합의되면 임대주의 변호사는 양도를 위한 라이선스의 초안을 준비합니다. 이 초안은 퇴거하는 세입자가 해당 임대계약을 새로운 세입자에게 양도하는 것에 실질적으로 동의하는 절차입니다. 이 문서는 임대주, 퇴거하는 세입자, 새로 입주하는 세입자가 각각 작성해야 합니다. 만약 임대주가 입주 세입자의 의무 이행능력을 보장하는Authorized Guarantee Agreement에 서명하는것과 같은 추가 요구사항이 있을 경우 양도 각서에 이 문서가 포함됩니다. 이 문서를 준비하는데 소요되는 임대주의 비용은 일반적으로 임대 조건에 따라 퇴거하는 세입자가 부담합니다.
집주인의 해당 양도에 대해 동의하면 퇴거 세입자와 입주 세입자는 합의된 양도계약서를 마무리할 수 있으며 임대비용(프리미엄)이 있는 경우 거래(transaction)에 대한 동의가 성사된 후 계약 당사자간의 계약서의 완료에 따라 입주 세입자가 퇴거 세입자에게 지불합니다.
Authorized Guarantee Agreement (AGA)가 무엇인가요?
AGA는 임대주가 매각에 동의하는 조건으로 임대차 계약에 따라 지불해야 하는 비용에 대해 퇴거 세입자에게 책임을 부여하기 위해 사용하는 방법입니다. 이러한 방법은 만약 새로운 입주 세입자가 채무를 불이행하거나 부여된 이무를 이행하지 않을 경우 보험 정책과 함께 효과적입니다. 따라서 AGA는 퇴거하는 세입자를 새로 입주하는 세입자의 보증인으로 만듭니다.
물론 이는 퇴거하는 세입자에게 이상적인 일은 아닙니다. 보통 퇴거 세입자는 임대물에서 퇴거한 후에 더 이상의 책임을 지고 싶지 않기 때문입니다. 그러나 이는 임대주에게 이상적인 방법입니다. 임대료 수금관리 측면에서 이득일 뿐더러 새로운 입주 세입자가 불확신한 경우를 대비하여 추가적인 보호장치가 되고 퇴거 세입자에게 청구를 요구할 수도 있기 때문입니다.
- Underleases(세입자에 의한 재임대)
상업용 임대는 일반적으로 임차인의 그룹 회사가 아닌한 제 3자와 임대물 내 점유 또는 점유를 공유하는 것이 금지된다고 명시합니다(임대주와 그룹회사간의 관계가 생성되지 않습니다).
일부 임대계약의 경우 임대물 전체를 제 3자에게 재임대(Underlease)하는 것을 허용하는 조항이 포함하기도 합니다. 양도와 마찬가지로 임대주는 세입자에게 임대주의 동의 제공 조건을 부과합니다. 이러한 조건의 목적은 재임대(Underlease) 기간을 제어하여(기존 임대계약에서 제시하는 임대기간보다 짧아야합니다) 필요한 경우 손쉽게 계약을 종료시킬 수 있고 재임대 조건이 세입자에게 부여된 임대계약과 실질적으로 동일시하기 위해서 입니다.
다른 선택사항은 무엇이 있나요?
- Break Clause (거주 기간 중 계약을 해지할 수 있는 조항)
계약서 협의 단계에서 임대주와 거주 기간 중 계약을 해지할 수 있는 조항의 삽입을 논의해볼 수도 있습니다 (5년 이상의 임대기간일 경우 권장되는 사항입니다). 이를 통해 임대주, 세입자 또는 상호 합의에 따라 일정 기간이 경과한 후 임대차 계약을 종료할 수 있습니다. 이러한 조건은 신중하게 검토되어야 합니다. 임대주는 일정 조건이 준수되지 않을 경우 이러한 중간 해지 조약을 무효로 만들 수도 있는 실질적인 권력 행사에 대한 조건을 삽입하길 원할 수도 있습니다. 세입자와 임대주가 계약기간 중 계약을 해지할 수 있는 조항을 행사 또는 협상 할 때 반드시 법률자문을 구하는 것이 권장됩니다.
- Surrender (임차권리 포기)
다른 선택 사항은 이해 당사자들 사이의 상호 이익을 위해 완전한 계약 해지를 포함하여 임대 계약에 따른 계약 당사자의 나머지 의무를 소멸시키고 임대계약을 조기에 종료하는데 동의하는 Deed of Surrender를 작성하는 것입니다. 임대주에게 세입자의 임차 권리 포기에 동의해야만 하는 의무는 없으며 일반적으로 임대주가 임차 권리 포기를 수락하는 대가를 세입자가 지불하도록 요구됩니다. 여기에는 계약 만료일 이전 기간에 대한 임대료 지불 요청이 포함될 수도 있지만 그러한 조건은 부동산의 위치와 가치, 기존 계약 만료일 이전의 임대 기간 및 부동산 임대시장에 따라 이해 당사자간의 협상의 문은 열려 있습니다. 세입자는 임대주와 양도 프리미엄 또는 양도 조건에 동의하기 전에 별도의 법률 조언 및 평가 조언을 받는 것이 권장됩니다.
