[Property] Flexible Office Service Agreement or Fixed Term Lease? Business Beware

오늘 뉴스레터에서는 Wework, Regus와 같은 회사로부터 유연한 사무실 임대 서비스를 이용하는 시장의 경향과 서비스의 장단점에 대해 알아보도록 합니다.

상업용 임대(Commercial Lease)란 무엇인가요? 상업용 임대란 상업용 부동산의 소유자(임대주)가 제 3자(세입자)에게 합의된 기간 동안 임대비용 지불의 대가로서 해당 부동산의 독점적인 사용을 허용하는 것을 뜻합니다.

유동적 사무실 임대 서비스 계약 라이센스(Flexible Office Service Agreement License)란 무엇인가요? 서비스 계약 라이센스란 상업용 부동산의 소유자와 입주자(Serviced Occupier)간의 계약으로서 입주자는 라이센스 비용 지불의 대가로서 사무실 공간을 사용할 수 있습니다.

이 둘은 비슷하게 들리지만 처음부터 신중하게 고려하지 않으면 성공적인 비즈니스 운영에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 차이점이 있습니다. 상황에 따라 둘 중 어느 하나가 더 유용한 경우가 있습니다. 모든 기업은 이러한 차이 및 잠재적인 리스크를 신중하게 검토하여 원하는 유형의 계약이 현재 및 미래의 비즈니스 요구사항에 적합하도록 선택해야 합니다.

안전성 또는 유용성

Service Agreement License (SAL)

스타트업의 경우 비즈니스 사정에 따라 사무실의 규모를 확대 및 축소할 수 있는 유용성이 필요합니다. SAL은 고정 라이센스 비용으로 사무실 임대를 단기간 할 수 있기 때문에 일정 기간 동안 고정된 임대비용 지출을 기대할 수 있어 유용성을 제공합니다. SAL을 통해 입주자는 비즈니스의 변동 상황에 따라 사무실의 규모를 확대 및 축소한다는 전제로 단기간 계약이 가능합니다.

그러나 SAL은 입주자에게 소유권을 제공하지 않고 사무실에 대한 보안을 보장하지 않습니다. 계약 속성에 따라, 갑작스러운 통보로 계약이 종료될 수도 있습니다. 변경 또는 개인화된 간판을 설치할 수 없거나 제한됩니다. 입주자는 갑작스러운 통보로 사무공간을 잃거나 수락하기 어려운 갱신 조건을 제안받을 수도 있습니다. 자세히 살펴보면 SAL은 사무실 재배치 비용 및 인플레이션 방지 라이센스 비용이 서비스 비용과 함께 포함될 가능성이 크기 때문에 갱신 또는 기업의 사용 매력도를 감소시킵니다.

상업용 임대

자리를 확실히 잡은 기업 특히, 사무실이 어디에 위치하느냐에 따라 사업의 성공여부가 가려지는 기업에게 상업용 임대가 주는 보장성은 매력적입니다. 상업용 임대는 보통 5년에서 10년 정도 사용이 보장됩니다. 기업이 공간에 대한 소유권을 보유하고 있다는 것은 위치 및 공간을 이용하여 제품의 접근성을 높이고 비즈니스와 브랜드가 자리 잡을 수 있도록 그들만의 비즈니스 전략을 짤 수 있다는 의미입니다. 이는 입주자가 갑작스러운 통보로 사무실 사용이 중단되는 SAL과 대조되는 부분입니다.

고객 대면

SAL

SAL의 경우 미팅룸이 제대로 갖추어있지 않거나 공유 공간에 위치한 경우가 많아 입주자가 비즈니스 성장에 필요한 고객사 미팅에서 전문적이고 기밀유지가 가능한 미팅을 진행하는데 제한이 있습니다.

상업용 임대

상업용 임대를 통해 세입자는 공간을 독점적으로 이용하고 공간에 대한 소유권을 통해 고객과의 소통을 위해 보다 안전하고 전문적인 회의실을 만들 수 있습니다. 이를 통해 기업은 전문성을 높이고 서비스 제공에 자신감을 가질 수 있습니다.

비용

SAL

SAL의 경우 퇴거 시 이용요금, 서비스 비용 및 보험료와 함께 전기 및 인터넷 사용료 등이 퇴거 비용에 추가되기도 하며 때때로 인플레이션과 관련된 검토를 합니다. SAL을 처음 시작할 때는 언제 퇴거할지 알기가 어렵기 때문에 이러한 부분을 미처 알기가 어렵습니다. 경우에 따라 퇴거 비용이 라이센스 비용을 초과하는 경우도 있습니다.

서비스 제공자는 내부 규정 또는 서비스 규정에 따라 퇴거 비용을 변경할 수 있는 권리를 보유하고 있는데 이는 입주자가 처음 입주 시 알기가 어려운 부분입니다.

입주자는 미래의 퇴거가 어떤 식으로 진행될 지 정확히 예상하기 어렵고 SAL 만료일에 SAL 사용 기간동안 증가한 재배치 비용이 발생될 수도 있습니다. 이는 단기 임대에 대한 사전에 동의한 라이센스 비용만 인지하고 있는 입주자에게 충격적일 수 있습니다. 실제로 SAL을 이용하도록 현혹시켜놓고 갑작스러운 통지로 퇴거되는 경우가 있습니다. 입주자는 사무실을 계속 사용하기 위해 동의하기 어려운 계약조건에 선택의 여지 없이 동의하는 경우도 발생합니다. 이는 비용 증가, 서비스 제공 감소 및 유연성 감소의 악순환을 초래할 수 있습니다.

상업용 임대

상업용 임대물과 그 보장성을 확보하기 위한 초기비용은 SAL과 비교하여 상당히 비싼 편입니다. 예를 들어, 상업용 임대의 세입자는 아래와 같은 비용을 사용해야 합니다.

- Stamp Duty Land Tax

- Fit Out Costs

- 임대 만기 시, Yield up or Dilapidations Costs

한편, 임대주는 세입자에게 인센티브를 제공 할 의향이 있습니다. 임대되고 있는 임대물이 많을 수록 상업용 부동산의 장기적 수입이 더 안정화되기 때문입니다. 따라서 임대주는 세입자가 임대주의 부동산에 투자하도록 만들기 위해 시장에서 경쟁력이 있어야 한다는 사실을 알고 있습니다. 이러한 인센티브는 상당 기간 임대료를 받지 않거나 보증금 없이 15-18개월 동안 차감된 임대료 제공 등이 있습니다. 임대료가 없는 기간이 있다면 임대물 시공에 발생하는 비용이 상쇄될 수 있어 임대주와 세입자가 장기적으로 투자를 할 수 있는 환경이 조성될 수 있습니다.

영업권(good will) / 금융

SAL

SAL의 경우 공간에 대한 소유권이 없고 공동 사용공간의 실효성이 떨어질 수 있고 광고 및 기업 간판을 다는 일이 제한될 수 있으며 갑작스러운 통보로 퇴거해야할 수도 있기 때문에 부동산 임대의 혜택을 받을 수 있는 기회가 제한되거나 사라질 수도 있습니다.

상업용 부동산

전통적인 상업용 임대물을 사용할 경우 부동산 임대의 혜택을 온전히 누릴 수 있고 임대기간 동안 간판이나 판촉물에 지명을 표기함으로서 비즈니스 운영에 도움이 될 수도 있습니다. 예를 들어 사무실이 시티 오브 런던에 위치할 경우 국내 및 국제적으로 시장에서 형성된 이미지가 있어 임대물의 위치를 이용해 브랜드 이미지를 만들 수도 있습니다. 임대 부동산은 또한 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 수 있고 세입자가 제 3자에게 판매하거나 은행, 금융기관 등에 요청하여 자본을 조달할 수 있는 권리를 가질 수도 있습니다.

비즈니스의 위치를 물리적으로 고정하면 비즈니스 안전성이 증가하고 시장에서 브랜드에 대한 대중의 신뢰가 향상됩니다. 이것은 사업의 가치를 증가시킬 수 있어 “영업권(Good will)”이라고 부릅니다.

선택?

비즈니스의 요구 및 재정 상황, 장기 임대기간 동안 시장에서의 기업 위치와 계획을 검토하여  어느 유형을 선택할지 신중하게 고려해야 합니다. 보통 소규모 비즈니스 또는 스타트업의 경우 호황 또는 불황의 위험에 더 큰 유연성을 제공하는 SAL의 사용을 선호하는 반면 기업의 경우 고정임대를 통해 안정된 위치를 확보하는 것을 더 선호합니다.