2022 年建築安全法（Building Safety Act 2022，下稱「本法」）重新塑造了英格蘭被視為「高風險建築」（higher-risk buildings）的住宅及混合用途開發項目的風險狀況。開發商、投資人、房東、融資方及管理代理人現在需要從土地收購及設計階段，一直到入住、資產管理及處分階段，全面考量建築安全合規要求。概括而言，「高風險建築」是指位於英格蘭、高度至少為 18 公尺或至少有七層樓，且包含至少兩個住宅單位的建築物。但若整棟建築完全用作醫院、照護機構、安全管制住宿機構、飯店或軍營，或建築物內包含由英國國防部（Ministry of Defence）提供予軍事人員的任何居住空間，則不適用此定義。
本法主要適用於兩個關鍵階段。在設計及施工期間，「高風險建築」須遵守更嚴格的建築管制審批制度，包括各階段關卡（gateway）要求，以及在入住前取得建築安全監管機構（Building Safety Regulator）的批准。在入住期間，責任人（Accountable Persons），以及在適用情況下的主要責任人（Principal Accountable Person），必須評估及管理建築安全風險。
本法亦要求建立、維護及移交建築安全資訊的「黃金資訊鏈」（golden thread），確保建築物從設計及施工階段進入入住階段時，相關資訊能夠持續保存及傳遞。若發現需要採取補救措施的問題，本法延長了開發商仍須承擔責任的時效期間，並引入重要的補救及執法機制。未能遵守相關規定可能導致監管行動，在某些情況下甚至可能涉及刑事責任。
最新發展
單一建築監管機構
目前，建築安全、建築產品及部分專業標準分別由不同機構負責監管。在格倫費爾大樓火災調查（Grenfell Tower Inquiry）提出相關建議後，英國政府計劃成立單一建築監管機構（Single Construction Regulator，SCR），將這些職能整合至單一監管機構之下，預計於 2028 年開始運作。
這將如何影響建築業？ SCR 預計將：
- 加強監督及執法
- 使監管要求更加清晰
- 加強開發商、承包商、設計師及顧問對其決策及行為所承擔的責任
這可能導致更多專業疏失及建築相關申索，原因包括：
- 更清晰的規則使申索人更容易識別潛在違規情況
- 更完善的數位紀錄將提供更多證據，以確認由何人在何時作出相關決策
- 對行為及問責機制進行更嚴格的審查，可能擴大提出申索的法律依據
另一方面，這亦可能減少申索。若相關規則變得更容易理解，合規程序亦更加直接，建築專業人士可能會減少犯錯，長期而言可降低監管違規及爭議的數量。
建築安全徵費
建築安全徵費（Building Safety Levy）由本法引入，並將自 2026 年 10 月 1 日起開始徵收。在符合相關門檻及豁免規定的前提下，該徵費將適用於許多新建住宅物業、專建出租住宅項目（build-to-rent schemes）、退休住宅及專建學生宿舍（purpose-built student accommodation，PBSA），預計向開發商籌集約 34 億英鎊，用於分擔修復建築安全缺陷的費用。
應繳金額將視以下因素而有所不同：
- 開發項目的所在地
- 開發項目建於棕地（brownfield）或綠地（greenfield）
- 以樓地板面積計算的開發項目規模
徵費必須在完工證明（completion certificate）核發前繳清。開發商應將該徵費納入土地投標、項目評估、融資模型及開發時程的考量之中，尤其是建築管制申請接近 2026 年 10 月 1 日生效日期才提交的項目。
消防安全疏散計畫
自 2026 年 4 月 6 日起，距地面高度達 18 公尺或至少有七層樓的建築物，以及高度超過 11 公尺且採取同步疏散策略（simultaneous evacuation strategy，即緊急情況發生時所有人同時撤離建築物）的建築物，均必須制定疏散計畫，並識別需要協助撤離的住戶。
2025 年消防安全（住宅疏散計畫）（英格蘭）規則》（Fire Safety (Residential Evacuation Plans) (England) Regulations 2025）主要針對因身體殘疾、行動不便或認知障礙，而在沒有協助的情況下難以自行撤離的住戶。「責任人」（responsible person，通常為建築物所有人、房東、管理公司或類似主體）必須識別弱勢住戶，向其提供個人化風險評估，並與其共同商定一份緊急疏散聲明（Emergency Evacuation Statement），列明在發生火災時可協助該住戶安全撤離的實際措施。
除個別疏散計畫外，建築物管理人亦必須制定建築緊急疏散計畫（Building Emergency Evacuation Plan，BEEP），即適用於整棟建築物的疏散策略，說明相關疏散程序。該計畫必須與當地消防及救援服務機構共享，並應定期更新。
由於上述要求可能影響淨可售面積、建築成本、空間配置及項目時程，因此應在設計、規劃及可行性分析的早期階段即納入考量。
企業現在應該採取哪些行動？
本法並非一成不變的法律制度。其內容持續透過附屬法規、監管改革及相關指引發展，預計未來數年仍將有進一步變更。SCR、建築安全徵費及消防安全疏散計畫的引入，均顯示政府持續重視房地產及建築業的問責、住戶安全及加強監管。
對開發商、投資人、房東、管理代理人及其他利害關係人而言，建築安全現已成為建築物整個生命週期中重要的法律、商業及營運考量。在收購、設計及施工階段所作出的決策，可能在項目完工後產生重大影響，包括影響資產價值、融資、入住、補救義務及潛在法律責任。
鑑於此監管制度相當複雜，及早尋求法律建議有助於識別風險、確保合規，並避免代價高昂的延誤或監管執法行動。無論您正在規劃新的開發項目、管理現有的高風險建築，或處理補救相關問題，我們的房地產團隊均可協助您了解及處理本法的各項要求及最新監管發展。
如需進一步建議及指引，歡迎與我們聯絡。
