作為地產發展商或投資者，了解適用於土地及建築物的規劃用途類別至關重要。本指南說明規劃用途類別設立的原因，概述若干主要類別，並探討是否可以將物業的規劃用途更改為其他「用途類別」。
什麼是規劃用途類別？
規劃用途類別將物業分類，並規定地方規劃機關所允許的用途。不同的規劃用途類別適用不同的規劃規則及監管制度。例如，在 E 類（商業、業務及服務）下，只要新的用途仍屬 E 類範圍內，通常可以在無須申請規劃許可的情況下更改用途。
然而，在「Sui Generis」類別下——此為涵蓋不屬於其他分類用途的總括類別——任何用途變更均必須取得規劃許可。
《用途類別令》對租約草擬的影響
在擬新租約時，如業主希望限制 E 類（包含 11 個分項）中的某一特定用途，則租約必須明確限制於該特定分項用途，而不能僅依賴 E 類的一般定義。
否則，承租人可能利用 E 類的彈性，在不需規劃許可的情況下（視乎租約條款的具體措辭），將用途改為 E 類下的任何其他用途。
主要規劃用途類別
Town and Country Planning (Use Classes) Order 1987》將土地及建築用途劃分為不同的規劃類別（Use Classes）。其後經《Town and Country Planning (Use Classes) (Amendment) (England) Regulations 2020》修訂。
主要用途類別包括：
- B 類 – 工業及儲存用途
B2 類 – 一般工業（不屬於 E 類）
B8 類 – 倉儲或配送中心
- C 類 – 住宅用途
C1 類 – 酒店、寄宿處、旅舍
C2 類 – 住宅機構，例如護理院、醫院及學校
C2A 類 – 安全住宅機構
C3 類 – 住宅房屋
C4 類 – 小型多戶合住住宅（供 3–6 人居住）
- E 類 – 商業、業務及服務用途
包括零售店、咖啡店、餐廳、辦公室、醫療及健康服務、金融服務、托兒所及輕工業等。
- F 類 – 社區及學習用途
F1 類 – 教育及非住宅機構，例如學校、圖書館及博物館
F2 類 – 社區設施，例如社區會堂
- Sui Generis 類
“Sui generis” 為拉丁文，意指「自成一類」。此類包括不屬於其他分類的用途，例如戲院、投注站、酒吧及外賣店等。
用途類別變更的主要原因
E 類的設立旨在反映零售市場需求的轉變，容許混合用途，使建築物能在同一時間並行多種用途，或在不同時段使用不同用途。其重要性在於，同一類別內的用途變更無須取得規劃許可。
政府同時希望保護地方社區資產（例如本地酒吧），因此將其移出一般用途類別並歸入 Sui Generis，意味著若要改變用途，必須申請規劃許可。F2 類的設立，亦是為了透過規劃制度保護重要社區設施。
如何查詢物業的規劃用途類別？
物業的規劃用途類別可透過地方規劃機關的規劃決定登記冊查詢。
另一方法是查閱 Valuation Office Agency 的資料，以了解該物業在商業差餉（business rates）中的分類，從而推斷其既有商業用途。
如用途類別未曾指定或不明，可在用途已持續存在一段法定期間（通常為十年）後，向地方機關申請合法發展證明書（Lawful Development Certificate, LDC）。若獲批准，地方機關將發出證明書並指定用途類別。LDC 可作為現有合法用途的法律證明。
如何更改規劃用途類別？
在設立業務前，確保物業屬於正確的用途類別至關重要。
在某些情況下，可申請更改用途類別，通常需取得地方規劃機關同意。不過，部分用途變更可能根據《Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) Order 2015》（經修訂）屬於一般准許發展範圍。
此外，若新用途仍屬於同一用途類別，則可能毋須申請規劃許可。否則，通常需要申請規劃許可。
強烈建議在進行任何用途變更前諮詢專業規劃律師。即使無須提交完整規劃申請，仍可能需要其他批准，例如建築規例批准（以符合建築標準），或根據現有租約條款取得業主同意。
3CS 如何提供協助
我們的規劃及商業地產專業律師可就各類規劃及物業事宜提供協助。如您對規劃協議、用途類別、更改用途或申請合法發展證明書有任何疑問，歡迎聯絡我們。
