임차인은 갱신에 대한 권리를 가지고 있나요?
Landlord and Tenant Act 1954(LTA 1954) Section23의 기준을 충족하고 임대차 계약이 LTA 1954의 사용권 조항 범위을 벗어나지 않은 경우, 임차인은 계약 기간 종료 시 갱신에 대한 법적 권리를 가집니다.
Section23은 다음의 5가지 기준을 제시하고 있습니다.
- 임차권이 있는가?
- 이 임차권이 해당 장소와 관련이 있는가?
- 해당 장소가 사업체로서 점유 및 사용되고 있는가?
- 이 사업체가 임차인에 의해 운영되는가?
- 이 임차권이 특정 예외사항에 해당되는가?
여러분의 임대차 계약이 위 기준을 충족하는지 상담이 필요하시면 3CS 담당자에게 연락주시기 바랍니다.
임차권 보장 조항을 포함하거나 제외함에 따른 영향은 무엇인가요?
임대 계약이 LTA 1954 Section23 기준을 충족하지만, 임차권 보장 조항 (LTA 1954 ss24 – 28)이 임대 조건에 의해 제외된 경우 임차인에게는 계약 갱신권이 없습니다. 이 경우 갱신에 대한 법적 의무가 없는 임대인과 직접 협상해야 합니다.
LTA 1954에 의해 보호되는 임차권은 계약 기간이 끝나더라도 자동으로 종료되지 않습니다. 계약 만료일까지 Section23에 따라 적격한 임차권인 경우, LTA 1954에 명시된 방법 중 하나로 종료될 때까지 LTA 1954 Section24(1)에 의해 기존 임차권과 실질적으로 동일한 조건으로 지속됩니다. 경우에 따라 (예를 들면 상승하는 부동산 임대 시세) 임대인은 임대료 변경을 법원에 신청할 법적 권리를 갖습니다.
기준을 충족하고 보호조항도 있는 임대차 계약을 가지고 있는 경우 – 무엇을 해야 하나요?
LTA 1954에 따른 임대차 갱신 절차는 임대인 또는 임차인 중 어느 쪽이 갱신을 시작하는지에 따라 다릅니다. 임대인은 임차인에게 Section25 통지를 제공하여 갱신절차를 진행할 수 있고, 임차인은 임대인에게 Section26 요청을 제공하여 갱신절차를 진행할 수 있습니다.
임대인이 통지하는 Section25 는 무엇인가요?
S.25에 따른 통지는 LTA 1954에 의해 규정된 양식을 사용하여 모든 임차인에게 보내집니다.
이러한 통지는 적절하고 유효하게 제공되어야 하기 때문에 복잡할 수 있습니다. 예를 들어, 임대 기간이 만료되기 12개월 이전 및 임대 계약 종료일 6개월 이내에는 임차인에게 통지할 수 없습니다.
임차인의 임대차 계약이 6개월 미만이면 어떻게 하나요?
현 시점에서 임차인의 계약 기간 (임대차 계약에 의해 부여된 기간)이 6개월 미만인 경우, 위 통지 기간은 임대차 계약상 계약 만료일을 경과하게 됩니다.
S.25통지가 유효하고 적절하게 제공되지 않는 경우, 해당 통지는 효력이 없으며 임대차 계약은 S.24(1)에 따라 계속 실행됩니다. 임대차 종료 날짜 변경을 위해서는 후속 통지가 적절하고 유효하게 제공되어야 합니다.
임대인의 통지를 규정한 Section25의 목적은 무엇인가요?
임대인인 통지하는 Section25의 목적은 현 임대를 종료한 후 새 임대 기간을 제안하거나 (임대료를 제외하고 기존 계약과 동일해야 함), 아니면 새 임대계약을 제안하지 않고 계약을 종료하기 위함입니다.
만약S.25통지에 따라 새로운 임대가 제공되지 않는 경우, 건물 임대인은 적절한 이유를 통지서에 자세히 설명해야 하며 이 이유는 LTA S.30(1)에서 규정된 법정 해지 사유 중 하나에 해당하여야 합니다.
임차인의 요청을 규정한 Section26 는 무엇인가요?
갱신을 요청하고자 하는 임차인은 LTA 1954 Section 26에 따라 공식적으로 요청절차를 진행할 수 있습니다. Section 26요청은 새 임차 조건을 명시하는 규정된 양식으로 작성되어야 합니다. 임차인이 Section 26에 따라 임대인에게 갱신을 요청하게 되면, 임차인은 현재 가지고 있는 임차권의 종료 역시 준비해야 합니다. 현재의 임차권은 임차인의 요청에 명시된 개시일 직전에 종료됩니다.
Section 26요청은 어떤 내용으로 구성되나요?
Section 26요청이 법적으로 유효하기 위해서는 법적 요구사항을 준수해야 합니다. 특히, 임차인은 Section 26요청의 수신인이 정확한 임대인인지 확인해야 하고, 요청의 전달 시점이 제안된 임대차 계약의 시작일로부터 12개월 이상 혹은 6개월 미만이 되지 않아야 합니다. 임차인의 Section 26 요청은 계약 기간이 종료되기 전에 가능하지만, LTA 1954에 의해 계약이 계속되는 경우라면 계약 기간 후라도 가능합니다.
임대인이 임차인의 갱신 요청을 거절하는 경우, 임차인의 요청이 이루어진 후 2개월 이내에 거절 통지를 해야 합니다. 이러한 거절 통지에는LTA 1954 Section 30를 명시해야 합니다.
임대인과 임차인이 새로운 임대차 계약 조건에 동의 하지 않으면 어떻게 하나요?
만약 임대인과 임차인이 새로운 임대차 계약 혹은 임대 조건에 동의하지 않는 경우, 당사자는 법원에 새로운 임대차 계약을 요청할 수 있습니다.
법원 신청은 ‘법정 기간’이 끝나기 전에 이루어져야 합니다. 법정 기간은 다음 날짜 중 하나로 종료됩니다.
- 임대인의 Section 25 통지에 해지일로 명시된 날짜
- 임차인의 Section 26 요청에 명시된 시작일 전날
법정 기간이 끝날 때까지 신청을 하지 않을 경우, 임차인은 새 임대에 대한 권리를 잃게 됩니다. 이 후 임차인은 건물을 비워야 합니다.
법원이 명령을 내리고 난 후에는 어떻게 되나요?
임차인이 법원의 명령에 따른 임대 조건을 원하지 않고, 더 이상 임대차 갱신을 원하지 않는 경우, 임차인은 14일 이내 명령 취소를 요청할 수 있습니다.
임차인이 요청할 경우, 법원은 해당 명령을 취소해야 합니다. 기존의 임차권은 명령이 취소된 후 3개월 21일 동안 지속됩니다. 법원은 임대인이 새로운 임차인을 찾을 수 있게 하기 위하여 이 기간을 적절히 연장 할 수 있습니다.
임대인과 임차인이 법원의 새 임대차 명령에 따라 행동하지 않을 수도 있습니다. 그러나 이런 경우, 임대인과 임차인 사이의 모든 합의는 서면으로 이루어져야 합니다.
법원의 명령이 있은 후, 14일 이내에 임차인이 법원 명령의 취소를 신청하지 않거나 혹은 명령에 따르지 않기로 임대인과 합의에 이르지 못한 경우, 임차인은 법적으로 임대차 의무가 있습니다.
How 3CS can help
3CS는 임대인과 임차인 모두의 임대차 계약 갱신 과정을 지원해 드립니다.
언제 어떻게 임대 종료 및 갱신이 가능한지에 대한 문의가 있으시면, 3CS 담당자에게 연락주십시오. 가장 적합한 프로세스 및 옵션을 제공해 드리겠습니다.
