商業不動產收購對房東、投資者及企業主而言，是一項重大承諾。為確保您的投資穩健可靠，與具備經驗的商業不動產律師合作十分重要，由其進行全面性的查核與詢問。
企業併購中，不動產盡職調查的關鍵要素包括：
- 查核法律所有權
• 向賣方提出查詢並進行各項搜尋
• 確保在規劃、能源效率及消防安全等方面符合法律規範
• 查核任何租賃安排的細節
• 審閱服務費帳目及管理資訊
法律所有權
在查核法律所有權時，您的律師將確認不動產於契據及平面圖中的描述是否正確，以及所有權是否與合約中賣方名稱一致。律師亦會要求賣方確認，任何限制性契約均已被遵守。
律師亦會查核產權中是否存在任何限制，致使該不動產無法依照您的預期方式使用，並確認任何必要的地役權是否已設立，例如通行權。
如該不動產目前設有抵押或擔保，律師將要求賣方律師提供承諾，以清償該項擔保。
簽約前查詢
賣方律師將提供標準商業不動產查詢的回覆，內容包括：
- 確認土地邊界位置，以及由誰負責維護
- 影響該不動產之權利與限制的詳細資訊
- 公用設施相關資訊，包括哪些設施已接通至該不動產
- 規劃許可及建築法規批准的副本
- 有關環境問題的回覆，包括場所是否曾發生水災，以及任何已知污染情況
- 任何現有租賃安排的詳情
- 增值稅狀況，例如不動產是否選擇適用 VAT，以及此次交易是否屬於持續經營業務移轉
- 固定裝置與設備清單，列明出售範圍包含與不包含之項目
規劃、能源效率與消防安全
您的律師將要求賣方律師提供所有必要的規劃許可，包括任何已進行改建工程的批准文件，以及建築法規核准文件。
律師亦將查核最新的能源績效證書評級，並依據其評級結果提供相關影響的建議，同時要求提供消防風險評估副本。
租賃（Tenancies）
若該不動產連同租賃一併出售，律師將全面查核租約內容，包括以下條款與條件：
- 租期長短
• 是否有租金押金
• 是否設有保證人
• 租戶是否按時支付租金
• 租戶的信用紀錄
• 租約如何終止，以及是否包含提前終止條款
• 維修與保險責任歸屬
• 是否允許轉租或租約轉讓
• 租金檢討機制
• 租賃保障
管理資訊
若該不動產由管理公司或物業管理代理負責管理，您的律師將要求提供完整的管理資訊，包括：
- 管理帳目
• 建築物保險保單
• 欠付管理公司或管理代理之任何費用明細
• 任何爭議事項詳情
• 任何違反租約條款的情況
• 任何預期將發生的大額支出資訊
• 為支付上述支出而保留的資金明細
• 管理公司或管理代理將如何使不動產符合最低能源效率標準（MEES），以及相關資金來源
3CS 如何提供協助
如您需要與具經驗的商業不動產律師洽談，我們的不動產團隊樂意為您提供協助。
如需進一步建議與指引，歡迎與我們聯絡。
