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​周报

Covid-19大流行后商业租赁的未来:不可抗力

11 September 2020

Ki Lee

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Covid-19大流行对许多企业产生了重大影响。由于租户拖欠租金,以及房东无法采取强制措施,商业租约因缺乏规定而受到审查。在一系列的文章中,我们将探讨商业租赁中的一些条款(和想法),这些条款(和想法)将在未来的租赁谈判阶段引起更多的关注。在这第一篇文章中,我们将重点讨论不可抗力和受挫法律原则。


不可抗力条款是一种合同条款,可以使合同一方免除违约责任。如果某一方无法控制的事件使该方无法履行合同规定的某些义务,就可能发生违约。与其他司法管辖区不同,英国法律下的合同并不隐含着不可抗力条款或概念。因此,如果某一方要依靠这一条款,就必须明确地把它包括在内。与合同中的其他明确条款一样,不可抗力条款将由双方律师协商起草。因此,它是具体到双方的要求和合同的性质。


虽然在商业租赁中使用不可抗力条款是罕见的或极为罕见,但适用该概念并非不切实际。挑战在于以双方都能接受的方式平衡这些条款。租赁只提供给租户居住的场所。该公司不保证租户能够在该物业内经营其业务。


当不可抗力条款被触发时会发生什么取决于条款本身。一份精心起草的条款将说明发生不可抗力事件的影响。对于商业租赁,这可以是暂停租金或租约下的其他付款。该条款还可以规定双方有义务援解这种情况,比如寻找一个替代租户。


受挫原则使合同当事人可以逃避某些义务。当现实情况超出任何一方控制范围使其合同和义务无法履行时,合同被视为受挫。 Covid-19大流行可以说就是这样一个情况。然而,由于商业租约通常是长期的(通常超过5年或10年),因此很难依靠受挫原则来终止商业租约。封城只是暂时的,从长远来看不会改变双方的立场。像Covid-19大流行这样的事件阻碍商业租赁是前所未有的。


结论


虽然不可抗力和挫折定律在商业租赁中并无太大关系,但借用这一概念在租赁中创设或增加新条款不失为一个好主意。大流行病造成的经济损失的全部规模还有待了解。不过,许多企业可能会缩减扩张计划,或考虑缩小目前的经营空间。这种行为可能会迫使房东接受对房客更友好的条款,从而影响房地产市场。

如果您对您现有的商业租约,或批准或接受新的商业租约有任何疑问,请随时与我们的商业地产法团队联系。



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