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The Future of Commercial Leases post Covid-19 Pandemic: Force Majeure

10 August 2020

Ki Lee

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코로나 바이러스 대유행은 대다수의 기업들에게 상당한 영향을 미쳤습니다. 세입자는 임대료를 연체하고 임대주는 집행 조치를 시행하지 못하게 된 상황에서, 상업용 임대 계약은 관련 규정 부족으로 인해 관심의 대상이 되고 있습니다. 따라서 이번 연재 기사에서는 향후 임대 협상 단계에서 더욱 주의를 기울여야 할 상업용 임대계약의 조항에 대해 알아볼 예정입니다. 연재물의 첫 번째 주제로 불가항력 조항(Force Majeure clause)과 이행 불가 원칙(the legal principle of Frustration)에 대해 알아보겠습니다.

불가항력 조항이란 계약 조건의 하나로서 잠재적으로 계약 당사자는 이 조항을 통해 계약 위반에 대한 책임을 면할 수 있습니다. 이는 통제 불가능한 상황으로 인해 계약 당사자가 계약상의 특정 의무를 수행하지 못하는 경우에 적용됩니다. 타국가의 사법권과 달리 영국법은 불가항력과 관련된 조항과 개념을 내포하지 않습니다. 따라서 불가항력 조항을 적용시키기 위해서는 반드시 계약서 상에 해당 내용을 포함시켜야 합니다. 계약서상의 다른 명시적 조항과 마찬가지로 불가항력 조항은 각 계약 당사자들의 변호사들이 협상을 하고 작성합니다. 따라서 당사자의 요구 사항 및 계약의 성격에 맞추어 내용이 구체화됩니다.


상업용 임대 계약에서 불가항력 조항을 사용하는 경우는 드물긴 하지만 아예 없는 경우는 아니기 때문에, 개념을 적용하는 것이 불가능한 일은 아닙니다. 여기서 핵심은 계약 당사자들이 수용 할 수 있는 범위 내에서 계약 조항을 조정하는 것입니다. 임대주는 세입자가 사용할 수 있는 임대물만 제공한다는 사실을 반드시 숙지하시기 바랍니다. 해당 임대물에서 세입자의 비즈니스 운영이 가능한지는 보장되지 않습니다.


불가항력 조항이 어떻게 적용될지는 조항마다 다르며 신중하게 작성된 계약서에는 이에 대해 적절하게 명시되어 있습니다. 상업용 임대의 경우 임대료 지불 연기 또는 다른 형태의 지불 방식이 제안될 수 있습니다. 더불어 대체 세입자를 찾는 것과 같이 상황을 완화시키기 위한 의무를 양 계약 당사자들에게 부과할 수도 있습니다.


이행불가 원칙(The legal principle of Frustration)이 적용되면 계약 당사자들은 특정 계약 의무를 면할 수 있습니다. 통제 불가능한 사건으로 인해 양 계약 당사자들이 계약상의 의무를 수행할 수 없는 경우 계약은 이행이 불가한 것으로 간주됩니다. 논쟁할 여지 없이 코로나 바이러스 대유행은 이 원칙에 적용됩니다. 다만 일반적으로 상업용 임대는 5년 이상의 계약 기간을 갖기 때문에 계약 종료를 하기 위해 이행 불가 원칙을 적용하는 것에는 어려운 부분이 있습니다. 봉쇄 정책은 일시적이며 장기적으로 계약 당사자들간의 입장에는 영향을 주지 않기 때문입니다. 따라서 코로나 바이러스 대유행으로 인한 상업용 임대 계약의 이행 불가를 허용하는 것은 전례가 없는 일입니다.


결론


불가항력 조항과 이행불가 원칙은 상업용 임대 계약에 비교적 큰 관련성이 없지만, 이러한 개념을 도입해서 새로운 조항을 추가하는 것은 고려해 볼만 한 사안입니다. 한편, 코로나 바이러스 대유행으로 인한 전체 경제 피해규모는 아직 정확하게 파악되지 않았습니다. 다만 대다수의 기업들이 사업 확장 계획을 축소하거나 현재 진행중인 규모를 축소하려는 움직임이 보입니다. 따라서 임대주는 세입자에게 유리한 계약 조건들을 수용할 수 밖에 없고 이러한 상황들은 부동산 시장에 영향을 줄 것으로 보입니다.

상업용 임대물과 관련된 부동산 법률자문이 필요하시다면, 저희 부동산 법률자문 팀에게 문의 주시기 바랍니다.

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