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Flexible Leasing: The Future for Retail and Leisure?

10 August 2020

Ki Lee

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대다수의 비즈니스들은 봉쇄정책으로 인한 경제손실이 수치로 확인되면서 사업 확장 계획을 취소하거나 사업 규모 축소를 고려하고 있습니다. 이러한 현상으로 인해 부동산 시장은 임대주보다는 세입자에게 더 유리한 상황이 될 것입니다. 임대주와 세입자간의 우위 변화로 인해 유동적인 임대(flexible lease) 형태가 더 많아질 것으로 전망됩니다.


의심할 여지 없이 봉쇄정책은 비즈니스에 (특히 리테일 이나 레져산업 분야) 막대한 영향을 끼쳤습니다. 대다수의 리테일과 레져산업 분야의 비즈니스가 이용하는 기존의 임대방식은 고정된 임대료를 장기간 임대하는 형식이며, 계약 종료 옵션이 없거나 또는 제한되어 있습니다. 빠르게 변화하는 부동산 시장에 적응하기에 기존의 임대방식은 시장의 요구사항을 충분히 반영하지 못합니다.


대다수의 임대주들이 바이러스 대유행으로 인해 야기된 변화로 인한 부동산 시장의 요구사항에 서서히 적응하고 있습니다. 예를 들어, 부동산 자산 회사Legal & General’s LGIM는 리테일, 레저 산업 분야 세입자들의 상황을 고려한 유동적 임대 프레임워크를 제시했습니다. 또한 대다수의 임대주가 ‘Turnover-based rents’ 조건을 수락 및 제공하는 것을 목격할 수 있습니다. 유동적 임대를 차용하기 위해서는 세입자에게 알맞은 조건을 적용해야 합니다. 계약상의 변경을 통해 어떻게 유동적 임대를 제안할 수 있는지 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.


임대기간 – 기존의 임대방식은 임대기간이 기본 10년 이상입니다. 탄탄한 재정구조를 바탕으로 사업이 안정적으로 운영되는 회사의 경우에는 이러한 기존의 임대방식을 선호하는 반면, 스타트업의 경우에는 단기간 임대를 선호합니다. 단기간 임대의 장점은 세입자가 연장된 기간만큼 같은 장소를 사용하지 않아도 된다는 점으로서 사업 운영상의 변화와 성장을 고려한 계획을 유동적으로 반영할 수 있습니다. 모든 스타트업 비즈니스가 성공적일 수는 없지만, 성공한 회사의 경우에는 변화에 적응해야만 합니다.


Turnover Rents – 세입자의 사업상 매출액을 기반으로 한 임대비용 산정은 임대주와 세입자가 리스크 또는 보상을 함께 공유할 수 있게 해줍니다. 이러한 방식은 일반적으로 정해진 규칙은 없으며, 임대주와 세입자가 협상하여 정할 수 있습니다. 널리 통용되는 방식은 기본 렌트 비용에 매출액의 일정 부분을 렌트 비용으로 산정하여 더하는 방식입니다. 예를 들어 임대 비용이 연간 £200,000 의 경우, Turnover Rent는 기본 렌트 비용 £120,000에 사업상 매출액의 10% 정도가 적당합니다. 이러한 방식으로 진행할 경우 매출액의 산정과 정의 방식, 세입자가 만족할 만한 조건, 비밀유지, 분쟁 해결방식 등에 대해 고려해보는 것이 중요합니다.


Break Option – 기존 임대 방식의 종료 옵션은 일반적으로 고정 간격을 가집니다. 예를 들어 20년 임대 기간 중5년마다 종료 옵션을 주는 식입니다. 이러한 옵션은 세입자가 불확실한 미래에 유동적으로 대처하기에 적합한 방식은 아닙니다. 유동적 종료 옵션은 긴 노티스 시간을 두고 지속적으로 사용될 수 있습니다. 예를 들어 5년 임대의 경우, 세입자는 첫 2년 임대 후 9개월 전에 노티스를 하여 계약을 종료할 수 있습니다. 일반적으로 임대 기간이 짧을 수록 계약 종료 옵션에 대한 필요성이 줄어듭니다.


Permitted Use - A broader User 조항은 소비자의 소비 습관과 기대에 대한 변화를 촉진시킬 수 있습니다. 예를 들어, 명품 플래그쉽 스토어 내에 고객 경험 향상을 위해 카페를 운영하는 것을 볼 수 있습니다. 또한 몇몇의 레스토랑에서는 바 또는 카페를 따로 운영하여 다양하게 비즈니스를 운영하고 있습니다. 이와 관련하여 임대주는 임대물의 사용에 대해 어느 정도 통제가 필요할 경우도 있습니다. 임대주의 통제 권한을 침해받지 않으면서도 세입자가 융통성 있게 임대물을 사용할 수 있도록 임대주의 동의에 따라 허용된 범위에서 임대사용을 변경할 수 있는 옵션을 제공하는 것도 좋은 방법입니다.


유동적 임대방식은 임대주와 세입자가 파트너쉽을 갖는 것과 같습니다. 유동적 임대계약의 조건과 관련하여 협상 및 동의하는 것이 첫번째 단계입니다. 이해 관계자들이 의도하는 방식으로 융통성 있는 조건을 임대계약에 포함시키는 것 또한 중요합니다.


유동적 임대방식과 관련하여 진행 및 협상에 대한 조언이 필요하신 경우, 저희 부동산 법률자문팀으로 연락 주시기 바랍니다.

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