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Covid-19 Lockdown: Property – Q&A for Business Tenants

21 May 2020

Ki Lee

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Covid-19 봉쇄 정책으로 인해 임차인들이(특히 리테일 업계) 비즈니스에 심각한 타격을 입고 있으며, 수많은 임차인이 임대인에게 재정적 협조를 요청한 사실이 확인되고 있습니다. 오늘은 저희가 가장 자주 받는 질문들을 알아보고 이에 대한 답변을 드리려고 합니다.


Q. 봉쇄 정책으로 인해 비즈니스 운영이 불가한 상황인데도 불구하고 임대료를 여전히 지불해야 하나요?

간단히 답변부터 드리자면 여전히 지불해야 합니다. 대부분의 임대 계약서에는 불가항력조항 (Force Majeure clause) 또는Covid-19와 같은 전염병 대유행의 경우에 임대를 유예할 수 있게끔 할 수 있는 조항이 없습니다. 따라서, 임대 계약에 따른 임대료는 봉쇄정책 기간에도 여전히 지불해야 합니다. 다만, 임대인에게 어떻게 협조를 요청할 수 있는지 다음 질문에서 설명을 드리고자 합니다.


Q. 임대인들이 지급유예를 허용한다고 들었습니다. 나의 임대인 또한 허용할까요?

그럴 수도 있습니다. 임대인이 어떠한 재정적 협조를 제공해줄 수 있는지 논의해 볼 만한 가치가 있습니다. 다만, 모든 임대인이 똑같은 상황에 처해있지 않기 때문에 임대인마다  다양한 방법으로 가능한 선에서 재정적 협조를 제공하게 될 것입니다.


Q. 임대인에게 일정기간 렌트프리(rent-free) 를 요청해도 될까요?

이는 분명히 요청을 해 볼 만한 사항입니다. 아직은 대다수의 임대인들이 렌트프리를 제공하지 않을 가능성이 높습니다. 하지만 임대인에게 중요한 임차인일 경우 렌트프리를 제공한 사례가 있습니다. 예를 들어 인기있는 레스토랑을 임차인으로 두고 있는 임대인의 경우, 해당 임차인을 보유하기 위해서 이 봉쇄기간 동안 렌트프리를 제공하기도 합니다. 따라서 이는 임대인과 임차인의 관계, 임대인의 비즈니스 전략과 재정상황에 달려 있습니다.

Q. 이 기간동안 임대 비용을 지급하지 않으면 임대 계약이 종료되나요?

2020년 3월 25일부터 발효된 The Coronavirus Act 2020은 일시적으로2020년 6월 30일까지 임대인이 임대 계약을 종료하는 것을 금지하고 있습니다. 따라서, 임대 계약이 즉시 종료될 일이 현재는 없지만 정부가 이 보호정책기간을 연장하지 않는 한, 2020년 6월 30일 이후로 임대 계약이 종료될 수도 있습니다. 만약 2020년 6월 30일 이후에도 임대 계약 유지계획이 있으신 경우 미납된 임대료를 완납해야만 계약이 유지되기 때문에, 이 정책을 비용 절감의 방편으로 이용하는 것은 보통 추천하지 않습니다.


Q. 임대 계약을 종료할 수 있나요?

임대 계약 종료를 위한 두가지 방법이 있습니다.

1) 계약서에 명시되어 있는 노티스 요건이 계약 파기 조건과 상응하는지 먼저 파악하시기 바랍니다. 보통 계약 파기의 주요 쟁점은 예정된 종료 날짜가 이미 지났는지 또는 가까운 시일에 도달하는지 입니다.


2) 임대인과 계약 해약(Surrender) 협상을 할 수 있습니다. 이는 임대인의 재량에 따르며, 임대인이 계약 해약에 동의한 경우 임대인이 얻게 될 인센티브나 혜택이 없는 한 대부분의 경우(특히 이러한 불안정한 시기일 수록) 이러한 요청은 거절당할 가능성이 높습니다.


Q.  임대물을 양도할 수 있나요?

대부분의 임대 계약서에는 임차인이 임대를 양도할 수 있지만 일반적으로 임대인의 동의를 받아야한다는 조건이 포함되어 있습니다.  임대인의 동의를 받기 위한 조건이 별도로 존재할 수도 있습니다. 결과적으로 계약이 허용하는 한 임대물을 양도할 수 있습니다. 하지만, 현 상황에서 매물을 양도받을 세입자를 찾는 것이 어려운 실정입니다.


Q. 부지사용을 안하는 상태에서도, 여전히 서비스 비용을 내야하나요?

서비스 비용, 임대 보험과 같이 임대 계약에 명시되어 지급해야하는 비용은 여전히 지불해야 합니다. 위에 임대료 질문의 답변과 비슷합니다만 임대 계약서에 임대료 유예 조항이 없는 경우 여전히 비용은 지불되어야 합니다. 서비스 비용과 관련하여 비용이 “공정하고 합리적(fair and reasonable)” 이어야 한다는 포괄적인 조항이 임대 계약서상에 대체적으로 명시되어 있습니다. 따라서 만약 건물이 폐쇄되었거나 비어있는 경우 임대인이 기존에 하던 서비스 그대로 제공 및 유지하는 것이 합리적인가 확인해보아야 합니다. 부동산의 종류와 임대 계약의 특성에 따라서 서비스 비용 중 조정을 요구할 수 있는 가능성이 존재합니다. 임대인은 올바른 부동산 관리의 관점에서 서비스를 제공해야 할 의무가 있습니다.


Q. 운영중이던 사업이 심각한 손해를 입은 상태이며, 폐업을 고려중입니다. 이 경우 임대 계약 관련하여 고려해야할 사항은 무엇이 있나요?

대부분의 상업 임대 계약의 경우 개인 임차인의 파산, 기업의 도산 또는 일반적인 재정적 어려움이 있을 경우 임대인이 계약을 종료할 수 있거나 계약이 종료된 것으로 간주할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다. 따라서 만약 운영하던 사업이 재정적 어려움에 처해 있다면 관련된 조항에 의거하여 임대인이 계약을 종료할 수도 있습니다. 하지만, 이 경우 계약을 종료하는 것은 임대인의 권리이며 임차인이 컨트롤 할 수 있는 사항이 아니므로 추천하지 않습니다. 더욱이, 임대 종료로 인해 발생하는 비용에 대해 임대인이 임차인에게  (때로는 상당한 액수의) 보상을 요구할 수 있는 조항이 임대 계약서 상에 있는 경우가 많습니다. 또한, 만약 지속적으로 운영할 사업을 목적으로 다른 부동산을 임대 중에 있다면, 이는 해당사항이 아닐 수도 있습니다. 회사법, 파산법에 반하는 요소는 없는지도 알아보아야 합니다.

계약서 검토와 임대, 부동산 관련 법률자문이 필요하시다면 부동산 법률 자문팀으로 연락 주시기 바랍니다.

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