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Commercial Update – Directors’ Duties and Insolvency

20 December 2019

Amy Cunliffe-Rowe

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임대기간이 곧 만료될 예정이거나 조기에 종료할 예정이십니까?

 

임대가 끝날 무렵에 보통 임차인은 이사를 하게 되며 이때 자주 간과하는 부분은 임대계약에 따른 의무를 준수했는지 여부를 확인하는 것입니다. 건물주의 주요 관심사는 건물이 멀쩡하고 잘 팔릴 수 있는 상태로 반환되는 것입니다.

 

임차인이 계약을 위반한 것으로 간주될 경우, 임대인은 임차인에게 시정 조치를 취하도록 공식적으로 통지할 것입니다. 이것은 일반적으로 수리명세서(Schedule of Dilapidation)를 동반하는데, 이는 본질적으로 위반 사항 및 임대인이 요구하는 수리작업의 목록을 일컫습니다.

 

수리명세서는 임대기간 동안 제공될 수 있지만, 이번 뉴스레터는 계약 종료 후 제공되는 유형, 즉 최종 수리명세서 (Final Schedule of Dilapidation)에 중점을 두고 설명하겠습니다.

임차인이 확인해야 할 사항임대가 만료되고 건물이 임대인에게 반환되면 임차인은 해당 건물에 돌아가 수리작업을 수행할 수 있는 자동적인 권리를 가지진 않습니다. 임대인은 임차인의 책임을 반영하지 않고 일방적으로 수리의 성격과 범위를 결정할 자유가 있습니다. 임대계약 상의 임차인 모든 의무를 검토하고, 항상 그렇듯이 계약 만료 또는 예정된 종료 전에 모든 필요한 조치를 취하는 것이 좋습니다. 임차인은 또한 임대인 또는 부동산 에이전시에 퇴실 전에 건물을 검사하도록 요청할 수 있습니다.

 

임대인이 확인해야 할 사항손모(dilapidation, 또는 수리)의 주요 목표는 임대인을 보호하고 임차인이 예전처럼 임대의무를 준수하도록 하는 것이지만 이 과정에서 임대인이 이익을 얻을 수는 없습니다. 수리 기준은 재산의 특성에 적합해야 하며 재산 상태를 업그레이드하거나 개선할 필요는 없습니다. 그러나 수리와 개선의 차이가 항상 명확한 것은 아닙니다. 따라서 임대인은 섬세하게 균형을 유지해야 합니다.

 

임대가 종료되면 두 당사자 모두 상황을 정리하길 원할 것이며, 약 10 년 전 건물 상태가 어땠는지에 대해 다투는 소송은 되도록 피하고자 할 것입니다. 분쟁의 가능성을 줄이는 효과적인 방법은 사진표를 작성하는 것인데, 이는 임대가 시작되기 전에 건물 상태를 증명하는 것입니다. 임차인은 사진표에서 보여지는 것과 동일한 조건으로 건물이 반환되게 하면 됩니다.

 

안타깝게도 실제로 손모 확인 과정은 훨씬 더 복잡해질 수 있습니다. 임차인이 임대인의 위반 주장에 동의하지 않거나 수리 계약에 대한 임차인의 해석이 임대인의 이해와 일치하지 않을 수 있습니다. 사진 수리표 자체도 주요 쟁점이 될 수 있는데, 예를 들어 임대기간 안에 승인된 작업이 수행된 경우를 들 수 있습니다. 만약 합의에 이르면 양 당사자는 수리 계약에 서명하게 됩니다. 그렇지 않으면 수리에 대한 클레임은 장기적이고 비용이 많이 드는 소송 사건으로 이어질 수 있습니다.

 

리스 협상 단계에서 적절하고 구체적인 조항을 작성하면 임대 의무의 엄격함을 높이는 데 도움이 되므로 분쟁을 야기하는 모호성을 피할 수 있습니다. 과거의 많은 부동산 사례를 보면 손모에 대한 손해를 평가할 때 임대계약서의 표현의 중요성을 보여주었습니다. 법원은 또한 일반적으로 임대 초기에 합의된 수리 기준을 변경하기를 꺼려합니다.

 

비즈니스 임대와 관련하여 조언이 필요한 경우 3CS Corporate Solicitors의 부동산 팀에 문의하십시오.
 

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Amy Cunliffe-Rowe

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