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Business Property Leases and Minimum Energy Efficiency Standards

10 January 2020

Ki Lee

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최근 영국정부는 2030년까지 온실가스의 총량을 20% 이상 (정부의 ‘2050년까지 탄소 순배출량 제로’ 목표에 부합하는 수치) 줄이기 위한 목적으로, 비주거용 민간 임대 부동산에 대한 최소 에너지 효율 표준(MEES)에 관해 협의를 개시했습니다. 이것이 상업용 건물의 임대인과 임차인에게 의미하는 바를 분석하기 위해 먼저 2018년 4월에 시행된 규정에 대해 살펴보겠습니다.

 

최저 에너지 효율 표준은 2015년 에너지 효율 (개인 임대 부동산) (영국 및 웨일즈) 규정에 의해 도입되었습니다. 이는 주거 및 비거주 부동산 모두에 적용됩니다.

2018년 4월부터, 주거 및 상업용 부동산의 EPC(Energy Performance Certificate) 등급이 E 이하인 경우 임대인이 해당 건물에 대한 신규 임대 행위를 하는 것은 불법입니다.

기존 임대계약의 경우에는 다음과 같이 적용됩니다:
• 2020년 4월 1일부터 임대인이 최저 기준을 충족하지 않는 주거용 부동산을 경우 계속해서 임대하는 것은 불법입니다.
• 2023년 4월 1일부터 임대인이 최저 기준을 충족하지 않는 상업용 부동산을 경우 계속해서 임대하는 것은 불법입니다.

 

법을 위반한 임대인은 위반 항목 당 최대 £5,000 (주거용 부동산) 또는 최대 £150,000(상업용 부동산)의 벌금형에 처할 수 있습니다.

 

규정에서 제외되는 경우는 다음과 같습니다: 등재 또는 보호 건물과 같은 EPC가 필요하지 않은 재산, 개선 작업을 수행하기 위해 동의를 얻지 못하거나 개선 작업으로 인해 재산이 5 % 이상 평가 절하 될 경우.

 

이 협의에서 현재 제안된 것은 2030년까지 모든 비주거용 민간 임대 부동산에 대해 최소 B 등급의 표준을 설정하는 것입니다. 과연 이것이 상업용 건물의 임대인과 임차인에게 어떤 영향을 미칠까요?

 

이 규정은 임대인에게 책임을 부여하고 있으며, 이러한 양상은 앞으로도 지속될 것 같습니다. 그러나 이는 시작일 뿐이며 임대인과 임차인 사이의 계약 관계를 살펴볼 필요가 있습니다.

기존 임대계약의 건물이 표준 이하(EPC 등급 E 이하)인 경우, 임대인은 2023년 4월 1일까지 미루지 않고, 서둘러 건물의 에너지 효율 개선에 대한 검토를 시작해야 합니다. 한 단계 더 나아가 만약 에너지 효율을 높이는 것이 더 비용 효율적이라면 이를 최저 표준 등급 이상으로 높이는 것도 좋은 기회입니다.

이미 규정을 준수하고 있는 기존 임대의 경우 임대인과 임차인 모두 임대계약서를 검토하여 개선 작업에 대한 향후 책임을 이해하는 것이 좋겠습니다.

 

신규 임대의 경우, 양 당사자는 계약 조건을 협상할 때 규정과 협상 제안에 대해 신중해야 합니다. 잠재적인 분쟁을 피하기 위해 개선 작업에 대한 책임을 계약서에서 다루고 명확하게 정의해야 합니다.

 

종종 임차인이 에너지 개선 작업은 부동산을 소유하고 있는 임대인의 책임이라고 주장하는 반면, 임대인은 임차인이 사업장을 점유하고 있고, 에너지 효율 개선의 혜택을 받을 당사자이기 때문에 임차인의 책임이라고 대립하는 일이 있습니다.

 

이 규정은 전대(sub-letting)에도 적용되기 때문에 세입자는 건물의 에너지 효율 등급을 최저 허용수준으로 개선하거나 또는 건물이 면제 대상이 되지 않는 한, 표준 등급 이하의 건물을 전대할 수 없습니다.

 

정부가 비용 효율적인 방법을 구축하려고 노력 중이며, 녹색기술이 발전할 것을 고려한다면, 향후 10년 안에는 현재의 최저 E 등급에서 B 등급으로 개선하는 것이 더 쉽고 저렴해질 수도 있다는 것을 염두하시기 바랍니다.

 

상업용 건물 임대와 관련하여 조언이 필요한 경우 3CS Corporate Solicitors의 Property팀에 문의하십시오.

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