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Covid-19大流行後商業租賃的未來:不可抗力

11 September 2020

Ki Lee

Covid-19大流行對許多企業產生了重大影響。由於租戶拖欠租金,以及房東無法採取強制措施,商業租約因缺乏規定而受到審查。在一系列的文章中,我們將探討商業租賃中的一些條款(和想法),這些條款(和想法)將在未來的租賃談判階段引起更多的關注。在這第一篇文章中,我們將重點討論不可抗力和受挫法律原則。

不可抗力條款是一種合同條款,可以使合同一方免除違約責任。如果某一方無法控制的事件使該方無法履行合同規定的某些義務,就可能發生違約。與其他司法管轄區不同,英國法律下的合同並不隱含著不可抗力條款或概念。因此,如果某一方要依靠這一條款,就必須明確地把它包括在內。與合同中的其他明確條款一樣,不可抗力條款將由雙方律師協商起草。因此,它是具體到雙方的要求和合同的性質。


雖然在商業租賃中使用不可抗力條款是罕見的或極為罕見,但適用該概念並非不切實際。挑戰在於以雙方都能接受的方式平衡這些條款。租賃只提供給租戶居住的場所。該公司不保證租戶能夠在該物業內經營其業務。


當不可抗力條款被觸發時會發生什麼取決於條款本身。一份精心起草的條款將說明發生不可抗力事件的影響。對於商業租賃,這可以是暫停租金或租約下的其他付款。該條款還可以規定雙方有義務援解這種情況,比如尋找一個替代租戶。

受挫原則使合同當事人可以逃避某些義務。當現實情況超出任何一方控制範圍使其合同和義務無法履行時,合同被視為受挫。 Covid-19大流行可以說就是這樣一個情況。然而,由於商業租約通常是長期的(通常超過5年或10年),因此很難依靠受挫原則來終止商業租約。封城只是暫時的,從長遠來看不會改變雙方的立場。像Covid-19大流行這樣的事件阻礙商業租賃是前所未有的。


結論

雖然不可抗力和挫折定律在商業租賃中並無太大關係,但藉用這一概念在租賃中創設或增加新條款不失為一個好主意。大流行病造成的經濟損失的全部規模還有待了解。不過,許多企業可能會縮減擴張計劃,或考慮縮小目前的經營空間。這種行為可能會迫使房東接受對房客更友好的條款,從而影響房地產市場。


如果您對您現有的商業租約,或批准或接受新的商業租約有任何疑問,請隨時與我們的商業地產法團隊聯繫。

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