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[地產法] COVID-19大流行後商業租賃的未來:租金審查

09 October 2020

Ki Lee

Covid-19大流行對許多企業產生了重大影響。由於租戶拖欠租金,以及業主無法采取強制措施,商業租約中缺少相應條款的問題被暴露出來。我們將在壹系列文章中探討商業租賃中的壹些條款(和想法),這些條款(和想法)將在未來的租賃談判階段引起更多的關註。在第二篇文章中,我們將重點討論商業租賃中的租金審查條款。


租金審查條款規定了租賃期間年租金如何以及何時上漲。對於以租金收入最大化為目標的業主來說,這壹條款至關重要。5年以上的商業租約通常包含租金審查條款,這取決於房地產的面積和類型。


兩種最常見的租金審查方法是:

I. 公開市場租金審查-這是商業租賃中最常見的租金審查類型。這種方法規定了壹系列的“假設和忽略”,以確定在租金審查時的公開市場租金。


II. 指數掛鉤的租金審查——它使用壹個價格指數,比如零售價格指數,衡量英國家庭購買的商品和服務價格的通脹和通縮。這種方法將根據指定的指數增加租金。


不同的租金審查方法會導致不同的結果,而使用哪種方法通常取決於雙方的偏好和物業的類型。在消費支出高的經濟增長時期,零售空間的需求將會很高,這就推高了零售部門的公開市場租金。另壹方面,物價指數並不壹定反映經濟狀況。因此,有可能出現這樣壹種情況:與指數掛鉤的租金審查導致租金上漲,而如果選擇采用公開市場租金審查,則不會出現這種情況。


那麽,新冠肺炎疫情將如何改變租金審查條款的未來?大多數租金審查條款都是“只向上”的。這壹條款的影響是,即使在租金市場低迷或負通脹的情況下,租金也不會減少。讓租金降低(或增加)的租金審查條款並不常見,但如果業主能同意的話,還是肯定有可能做到的。


即使未能達成向上或向下審查租金的協議,審查租金條款也可作出調整,以平衡業主和租客之間的關系。


結論


疫情所造成的全部經濟損失還有待了解。不過,許多企業可能會縮減擴張計劃,或考慮縮小目前的經營空間。這種行為可能會迫使業主接受對房客更友好的條款,從而影響房地產市場。

如果您對您現有的商業租約,批準或接受新的商業租約有任何意見,歡迎隨時與我們的商業地產團隊聯系。

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