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​周报

新冠疫情封城:地产法-商户问答

21 May 2020

Ki Lee

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毫无疑问,新冠疫情带来的封城严重影响了租户,尤其是零售业的租户。我们看到越来越多的租户向他们的业主寻求经济援助。我们在下面列出了寻求援助时最常见的问题,以及我们对这些问题的观察和评论。


问题 如果我的店铺在封城期间关门了,还需要交房租吗?

简而言之,答案是肯定的。大多数的租约都不会有不可抗力条款(Force Majeure clause)或任何其他条款,在发生如新冠疫情这样的大流行时暂停租金。因此,尽管封城,租客仍须支付直至租约到期的租金。然而,请参阅下面关于向业主寻求帮助的内容。


问题 我听说业主允许延期付款。那是不是意味着我的业主也会这样做?

有这样的可能。您有必要和您的业主商量,看看他们能提供什么帮助。由于并不是所有业主都处于同样的情況,因此业主的援助范围(如果有的话),各不相同。不要理所当然地认为您的业主会同意或允许您推迟付款,因此有必要展开对话。


问题 我可以要求我的业主提供免租期吗?

这当然值得一问。大多数业主可能还没有提供免租期。而一些业主为了留住对他们来说很重要的房客而提出了给予相关的帮助。例如,一家酒店希望在其经营场所內保留一家声誉良好的餐厅,它便可能在封城期间提供免租期。一切将取决于业主和租客的关系,以及业主的业务和财务状况。


问题 如果我不付租金,我的租约会被没收/终止吗?

2020年3月25日生效的《2020年冠状病毒法案》(Coronavirus Act 2020)暂时禁止业主在2020年6月30日前没收租约。因此,虽然您的租约不会立即被没收,但除非政府延长保护期限,业主可以在2020年6月30日后没收。我们通常不会建议将新法案视为一种财务上的减免,因为如果您希望在2020年6月30日之后续租,您仍然需要支付全部未付的租金。


问题 我可以终止租赁吗?

有两种方式可以终止租赁:

1) 在满足通知要求的前提下,您可以行使您的终止选项(如果租约中有此选项)。主要的问题是,大多数终止选项针对的是一个固定的日期,因此这个日期可能已经过去或还未到来。

2) 与业主协商退租;这将由业主决定。除非对业主来说同意放弃租约有任何利益或好处,否则他们很可能会拒绝这种要求,尤其是在这种不确定的时期。


问题 我还能卖掉我的租约吗?

大多数租约都包含一条条款,允许租客转让(出售)他们的租约,但通常需要征得业主的同意。同时业主也可以附加一些条件。所以如果您的租约允许,您便可以出售。然而,困难在于找到一个愿意在当前市场上接受您租约的租户。

问题 即使场地关闭了,我还需要支付服务费吗?

租赁合同中应支付的其他费用,如服务费和保险租金,很可能仍需支付。与上述租金问题类似,如果租约中没有暂停支付的条款,那么所有的租金仍然适用。至于服务费,租约中通常会有一个综合条款,规定服务必须“公平合理”。因此,问题是,如果大楼关闭或空置,业主是否有理由继续提供全面服务。根据租赁的性质和财产的类型,可能有理由对服务费提出质疑。业主通常有义务提供适当的物业管理服务。


问题 我的生意遭受了重大损失,我正考虑把它关闭。我的租约应该怎么办?

大多数商业租约都包含这样的条款:如果租户破产(就个人而言)或资不抵债(就公司而言),或普遍出现财务困难,业主可以没收或将租约视为最终租约。因此,根据相关条款的措辞,如果您的生意真的有经济困难,业主很可能会终止租约。然而,我们通常不建议以这种方式终止租约,因为这是业主的权利,所以房客对此没有控制权。此外,您的租约很可能会规定业主可以从您那里收回(有可能是相当大的)与没收相关的费用。此外,如果您的公司拥有其他您想要保留的租约,那么这不太可行。此外,还有公司和破产法方面的因素需要考虑。


如果您希望我们对您的业务租赁提供任何建议,或者希望我们进行审查并为您提供建议,请不要犹豫,联系我们的地产法团队。

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