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​周报

[地产法] COVID-19大流行后商业租赁的未来:租金审查

09 October 2020 2020

Ki Lee

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COVID-19大流行对许多企业产生了重大影响。由于租户拖欠租金,以及业主无法采取强制措施,商业租约中缺少相应条款的问题被暴露出来。我们将在一系列文章中探讨商业租赁中的一些条款(和想法),这些条款(和想法)将在未来的租赁谈判阶段引起更多的关注。在第二篇文章中,我们将重点讨论商业租赁中的租金审查条款。


租金审查条款规定了租赁期间年租金如何以及何时上涨。对于以租金收入最大化为目标的业主来说,这一条款至关重要。5年以上的商业租约通常包含租金审查条款,这取决于房地产的面积和类型。


两种最常见的租金审查方法是:

I. 公开市场租金审查-这是商业租赁中最常见的租金审查类型。这种方法规定了一系列的“假设和忽略”,以确定在租金审查时的公开市场租金。

II. 指数挂钩的租金审查——它使用一个价格指数,比如零售价格指数,衡量英国家庭购买的商品和服务价格的通胀和通缩。这种方法将根据指定的指数增加租金。

不同的租金审查方法会导致不同的结果,而使用哪种方法通常取决于双方的偏好和物业的类型。在消费支出高的经济增长时期,零售空间的需求将会很高,这就推高了零售部门的公开市场租金。另一方面,物价指数并不一定反映经济状况。因此,有可能出现这样一种情况:与指数挂钩的租金审查导致租金上涨,而如果选择采用公开市场租金审查,则不会出现这种情况。

那么,新冠肺炎疫情将如何改变租金审查条款的未来?大多数租金审查条款都是“只向上”的。这一条款的影响是,即使在租金市场低迷或负通胀的情况下,租金也不会减少。让租金降低(或增加)的租金审查条款并不常见,但如果业主能同意的话,还是肯定有可能做到的。


即使未能达成向上或向下审查租金的协议,审查租金条款也可作出调整,以平衡业主和租客之间的关系。


结论


疫情所造成的全部经济损失还有待了解。不过,许多企业可能会缩减扩张计划,或考虑缩小目前的经营空间。这种行为可能会迫使业主接受对房客更友好的条款,从而影响房地产市场。

如果您对您现有的商业租约,批准或接受新的商业租约有任何意见,欢迎随时与我们的商业地产团队联系。

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