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Covid-19の世界的大流行後の商業用リースの行く末 :不可抗力(Force Majeure)

11 September 2020

Ki Lee

Covid-19の世界的大流行は、多くの企業に大きな影響を与えています。テナントは賃料を滞納し、大家は強制執行できないため、事業用不動産のリースが精査されています。弊所は、一連の記事において、将来のリース交渉段階でより多くの注目を集めるであろう商業用リースにおけるいくつかの条項(とその目的)について検討いたします。まず、本記事においては、不可抗力(Force Majeure)および後発的履行不能(Frustration)の法的原則に焦点を当てます。


不可抗力(Force Majeure)条項とは、契約当事者に対し契約違反の責任回避を認めうる契約条件です。不可抗力は、一方の契約当事者に制御できない事象が生じたことで、同当事者が契約に基づく一定の義務を履行できない場合に生じ得ます。他の法域とは異なり、英国法に基づく契約には、不可抗力条項またはその概念は含みません。したがって、契約当事者が不可抗力条項を適用したい場合、契約に明示的に含む必要があります。契約における他の明示条項と同様に、各当事者の弁護士が不可抗力条項について交渉して契約書を作成します。不可抗力条項は、契約当事者双方の要件および契約の本質に固有なものであります。


商業用リースにおいて不可抗力条項を用いることは稀ですが、極めて稀というわけではなく、その概念を適用することは実行不可能ではありません。契約当事者双方に受け入れられる方法で条項のバランスを取ることが課題です。リースとはテナントの占有のために不動産を提供するだけのものだということに留意することが重要です。テナントが同不動産内で事業活動できることを保証するものではありません。


不可抗力条項が発動された際に何が起こるかは、同条項自体に拠ります。慎重に作成された不可抗力条項は、不可抗力事象が発生した際の効力について言明するでしょう。商業用リースの場合には、賃料またはその他の支払い停止が考えられます。同条項は、他の不動産を見つけるなど、状況を緩和する義務を契約当事者双方に課すこともできます。


後発的履行不能(Frustration)の法的原則とは、契約当事者が特定の義務を回避することを可能にするものです。一方の契約当事者に制御できない事象が生じたことで契約上の義務を履行できない場合に、契約は後発的履行不能として取り扱われます。Covid-19の世界的大流行は、間違いなくそのような事象です。しかし、一般的には5年を超える期間を有する商業用リースを終了させるために後発的履行不能の原則に頼ることは困難であります。ロックダウンは一時的なものにすぎず、契約当事者双方の立場を長期的に変えるものではありません。Covid-19の世界的大流行のような事象により商業用リースを履行不能とするのは、前例のないことであります。



結論


不可抗力と後発的履行不能の法則は商業用リースにおいてそれほど関連性はありませんが、リースに新たな条項を規定あるいは追加するために概念を取り入れることは悪いアイデアではないでしょう。世界的大流行がもたらした経済的被害の全容はまだ解明されていません。しかし、多くの企業は、拡張計画や現在のスペースを縮小するでしょう。このような動きは、テナントにより有効的な条件を大家に受け入れさせることで、不動産市場に影響を与える可能性があります。


既存の商業用リースや、新規商業用リースの許可または取得に関するご相談は、弊所の商業用不動産チームまでお気軽にご連絡ください。





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