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ニュースレター

Covid-19によるロックダウン:不動産 ― 事業用テナント向けQ&A

21 May 2020

Ki Lee

Covid-19によるロックダウンは、特に小売業のテナントに深刻な影響をもたらしている事は間違いありません。弊所でも、大家に経済面での支援を求めるテナントが増えているのを見てきました。今回のニュースレターでは、よくある質問と弊所の見解と解説を以下に記載します。


Qロックダウンによりビジネスを閉鎖していても、賃料を支払う必要がありますか?

手短に言えば、答えはイエスです。 リース契約の大半は、不可抗力条項や、Covid-19のようなパンデミックが発生した場合に賃料支払を一時停止するその他の条項は規定していません。 したがって、ロックダウンであっても、リース契約書に記載されている賃料支払日に支払う必要があります。 但し、大家に支援を求める方法については、以下をご参照ください。


Q 賃料支払の延期を認める大家がいると聞きました。弊社の大家もそうするでしょうか?

大方そうであると言えます。貴社の大家がどのような支援をしてくれるのか、まずは大家に話してみる価値があります。全ての大家が同じ立場にいるわけではないため、支援してくれる場合でも、その内容は各大家ごとに異なります。大家が支払延期を許可/同意してくれると仮定せず、まずは話してみる事が不可欠です。


Q大家に賃料の無料期間を要求できますか?

これは確かに聞いてみる価値があります。大半の大家は(まだ)賃料無料期間を認めていないかもしれません。一部の大家は、重要であると思うテナントを維持するためにこれを認めています。例えば、評判の良いレストランの経営者を敷地内に留めておきたいホテルは、ロックダウンの期間中、賃料無料期間を認める可能性が高くなるでしょう。これら全ては、大家とテナントの関係、および大家のビジネスと財政状況によります。


Q賃料を支払わなかった場合、リース契約は強制終了/没収(forfeiture) になりますか?

2020年3月25日に施行された英国2020年新型コロナウイルス法では、大家によるリース契約の強制終了/没収を2020年6月30日まで一時的に禁止しています。したがって、リース契約は直ぐには強制終了/没収にはなりませんが、政府がこの禁止期間を延長しない限り、2020年6月30日以降にそうなる可能性があります。2020年6月30日以降もリース契約を継続する事をご希望であれば、結局は未払賃料全額を支払う事になるため、この新法を経済面での救済措置として利用することはお薦めしません。


Qリース契約を弊社側から終了させる事はできますか?

貴社からリース契約を終了する方法には以下の2つがあります:

1) 通知要件を満たすのであれば、途中解約条項 (break option) を行使します(なお、リース契約にこの条項がある場合のみ)。 ただ、ほとんどの途中解約条項は特定の日付を規定しているため、その日付が既に過ぎているか、随分先になる可能性があります。

2) 大家と解約 (surrender) について交渉する方法が可能ですが、これは大家の裁量によります。 大家がリース契約の解約に同意するための見返りやメリットがない限り、特に今の不確実な時期においては、そのような要求は拒否される可能性が高いでしょう。


Qリース契約を譲渡できますか?

ほとんどのリース契約には、テナントがリース契約を譲渡(売却)することを可能にする条項が含まれていますが、これには通常、大家の同意が必要です。 大家の同意には条件が付随しているかもしれません。 ですので、リース契約が認めていれば譲渡できるというのがこの質問への回答になります。 ただ実際には、現在の市場でリース契約を引継ぐテナントを見つけるのは難しいでしょう。


Q事業所建物が閉鎖されている場合でも、サービス料を支払う必要がありますか?

サービス料や保険料など、リース契約に基づくその他の費用は、ほとんどの場合、支払う必要があります。上記の賃料についての質問と同様に、リース契約に支払一時停止条項がない限り、すべての支払が引続き適用されます。サービス料については、通常、リース契約にサービスが「公正かつ合理的」でなければならないという包括的な条項があります。ですので、建物が閉鎖されているのか、開いているのか、大家が全てのサービスを継続することが合理的か否かについて、問う必要があります。リース契約の性質や物件の種類によっては、サービス料に異議を申立てる事が可能な場合があります。大家には通常、適切な不動産管理のためにサービスを提供する義務があります。


Q事業に大きな損失が出たため、廃業を考えています。リース契約について何かする必要がありますか?

ほとんどの商業用リース契約には、テナントが破産した場合(個人の場合)または支払不能になった場合(会社の場合)、または一般に財政上の困難に陥った場合に、大家がリース契約を強制終了/没収 (forfeiture) したり終了したものとして取り扱う事を可能にする条項が含まれています。したがって、関連する条項の文言によっては、貴社のビジネスが純粋な財政難にある場合、大家が契約終了する可能性があります。ただし、リース契約を終了するのは大家の権利であり、テナントはこれをコントロールできないので、この方法をリース契約終了のための一方法と捉える事はお薦めしません。さらに、リース契約には、おそらく、大家が契約の強制終了/没収に関連する費用(時にはかなりの金額になります)を貴社から回収できるという規定があるでしょう。また、貴社のビジネスが、保持したいと考えている他のリース物件を所有している場合、これはまったく選択肢にならないかもしれません。さらに、考慮すべき会社法および破産法の要因もあります。


事業用リース契約に関するアドバイスをご希望の場合、または貴社の状況の確認とそれに基づくアドバイスをご希望の場合は、弊所の不動産法チームにご連絡ください。

法律、および人事に関する最新情報をご希望の方は、弊所ニュースレターをお申し込みください。

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