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ニュースレター

柔軟なリース契約 (Flexible Leasing):小売とレジャー業の未来となるか

10 August 2020

Ki Lee

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ロックダウンにより生じた経済的損失が数値化されるにつれ、多くの企業が事業拡張計画の規模を縮小するか、または事業自体を縮小する事を検討するでしょう。 このような動きは、テナント側に有利な条件の受入れを大家に強いる事になり、不動産市場に影響を与えるでしょう。このように力の均衡がテナント有利に推移する結果として、将来的に、リース契約がより柔軟なになる可能性があります。


ロックダウンは間違いなくビジネス、特に小売およびレジャー業に大きな影響を与えています。ほとんどの小売やレジャー業は、伝統的なリース契約モデルに基づいて店舗を賃借しています。このタイプのリース契約は、契約期間が長期で、固定の市場価格による賃料を支払い、解約するオプションが限られているか、全く無いのが通常です。この伝統的リース契約モデルは、ビジネスが変化に対し、迅速に適応する事を求められる、進化を続ける市場には必ずしも適合しません。


大家は、パンデミック後の変化の必要性を認識し始めています。例えば、Legal&GeneralのLGIM Real Assetsでは、小売およびレジャー業のテナントとの関係強化のため、新しい柔軟なリース契約構想を立ち上げました。また、「売上高ベースの賃料」への変更を受入れる/提供する大家の数も増えてきています。リース契約が柔軟であると見なされるためには、条件は賃借人に合うように適合させる必要があります。条件を調整する事でリース契約の柔軟性を高める方法を以下でご説明します:

リース契約期間 ―  伝統的なリース契約モデルの契約期間は10年以上でした。堅実な財務実績を持つ確立されたビジネスは、このような従来のリース契約モデルを好みますが、スタートアップ企業はより短いリース期間を好みます。リース契約期間が短い事の利点は、テナントが長期間同じスペースに拘束されないため、拡張と運用の変更を柔軟に計画できることです。全てのスタートアップ企業が成功する訳ではありませんし、成功している企業は変化に適応する必要があります。


売上高ベースの賃料 ―  テナントの事業の財務実績に基づく賃料により、大家とテナントはリスクと共に利益も共有する事になります。売上高ベースの賃料をどのように適用するかについての規則は無く、大家とテナントで自由に交渉できます。広く受け入れられている売上高ベースの賃料は、固定基本賃料と売上高割合の組み合わせになります。例えば、賃料の市場価格が年間200,000ポンドであるとします。その場合、許容される売上高ベース賃料は、120,000ポンドと売上高の10%の合計になるでしょう。その他にも、売上高の定義と検証、テナントが満たすべき条件、情報の機密性、および紛争解決方法など、検討すべき重要な要素があります。


途中解約 (Break Option) ―  伝統的なリース契約モデルでは、契約を終了するためのオプションは、例えば20年間のリース契約の場合は5年毎など、間隔が固定されています。これでは、不確実な将来に対応するための柔軟性がテナントに与えられません。柔軟な途中解約は、長い通知期間を条件とし、継続的な解約オプションにすることもできます。例えば、5年間のリース契約の場合、テナントは最初の2年間が経過すれば、9ヶ月の事前通知でいつでも解約できます。一般的に、リース期間が短いほど、途中解約の必要性は少なくなります。


許可された活用方法 ―  より幅広いユーザー向けの条項は、消費者の習慣や要望の変化への対応を容易にします。 例えば、高級ファッションブランドの1つが顧客満足度を高めるために、旗艦店内にカフェを開設しました。 また、いくつかのレストランは、ビジネスを多様化するために別個のバーやカフェを運営し始めました。同時に、大家は不動産の活用方法をある程度制御する必要があります。 大家の制御を損なうことなく柔軟性を実現する1つの方法は、大家の同意を得て、許可された活用方法を変更するオプションをテナントに与えることです。


柔軟なリース契約モデルは、大家とテナントの相互協調によります。柔軟な条件についての交渉と合意は、最初のステップにすぎません。両当事者が意図した方法で、柔軟な条件をリース契約に組込むことも同様に重要です。


柔軟なリース契約の交渉または締結についてのアドバイスをご希望の場合、お気軽に弊所までお問い合わせください。


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