Language Options  

3CS Corporate Solicitors new logo.jpg

ニュースレター

商業リース契約終了時の修繕 (Dilapidation) について

14 February 2020

Ki Lee

貴社のリース契約は近々終了する予定ですか、それともリース契約を早期に終了することを考えていますか?


リース契約が終了する際、テナントの意識は通常引越先の事に集中しますが、忘れられがちなのが、リース契約に基づく義務を遵守しているか否かです。 大家は、物件が良好で市場価値のある状態で返還されることを重視します。

 

大家がテナントに契約違反があったと判断した場合、是正措置を講じる必要性についてテナントに正式通知を送ります。 通常、これには修繕目録( (Schedule of Dilapidation) が含まれます。これは基本的に、疑われる契約違反事項と大家が行う修繕工事のリストです。
リース契約期間中に修繕目録が提出されることもありますが、今回のニュースレターでは、リース契約終了後に提出される場合、すなわち「最終修繕目録(Final Schedule of Dilapidation) 」に焦点を当てます。

 

テナントが知っておくべきこと
リース契約の有効期限が切れ、物件が大家に返還されると、テナントは物件に戻る自動的な権利を失い、修繕工事に着手する事ができなくなります。 大家は、修繕の性質と範囲を一方的に決定することができ、これはテナントの責任を反映していない場合がありまので、リース契約に記載されているテナントの義務を全て確認し、リース契約の満了または意図した終了前に必要な措置を講じることが必要です。 テナントは、退去日前に大家またはエージェントに物件の調査を依頼することもできます。

 

大家が知っておくべきこと
修繕の主な目的は、大家を保護し、テナントが賃貸の義務を遵守していた場合の状態で物件を返還する事であり、これにより大家が利益を得るためではありません。修繕の基準は、物件の性質に合わせて適切であれば良く、物件の状態を向上または改善する必要はありません。ただし、修繕作業と改善作業の違いは必ずしも明確ではありません。したがって、大家は微妙なバランスをとる必要があります。

 

リース契約が終了すると、両当事者は先に進むことを望み、10年前の不動産の状態について裁判で争う事は避けたいものです。紛争の可能性を減らす効果的な方法は、写真を入れた現状目録(schedule of condition)を作成することです。これは、リース契約が締結される前の物件の状態を証明することなります。テナントは、写真付きの現状目録に示されているのと同じ状態で物件を返却すれば良い事になります。

 

ただ実際には、残念ながら、修繕はさらに複雑になる事があります。テナントは、大家が主張する契約違反に同意しない場合があります。または、テナントの修繕義務についての解釈が大家の理解と一致しない場合があります。また、写真付き修繕目録も、例えばリース契約期間中に許可を得て工事が行われた場合等には争いの原因となる事もあります。両当事者が合意すれば、修繕合意契約に署名します。そうしないと、修繕についての争いが長引き費用のかかる訴訟へと発展していく可能性があります。

 

リース契約の交渉段階で適切かつ具体的な条項を作成することで、リース契約による義務内容を争いの余地のないものとし、紛争につながる曖昧さを回避することができます。過去の判例では、修繕に関する訴訟で損害を査定する際に、リース契約の文言の重要性を示しています。裁判所は一般に、リース契約締結時に合意された修繕基準の変更に消極的です。

 

商業リース契約に関してアドバイスをご希望の場合、3HR Corporate Solicitorsの不動産法部門にお問い合わせください。

法律、および人事に関する最新情報をご希望の方は、弊所ニュースレターをお申し込みください。

Related Articles

Download

Solicitor

Ki Lee

Cookie Policy    Complaints Information

 

 

© 2013-2020  3CS Corporate Solicitors Ltd 

Registered in England & Wales | Registered office is New Broad Street House, 35 New Broad Street, London EC2M 1NH
3CS Corporate Solicitors Ltd is registered under the number 08198795
3CS Corporate Solicitors Ltd is a Solicitors Practice, authorised and regulated by the Solicitors Regulation Authority with number 597935

All photography courtesy of Nobuyuki Taguchi | www.nobuyukitaguchi.com