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[不動産法] Covid-19の世界的大流行後の商業用リースの行く末 :賃料見直し(Rent Review)

09 October 2020

Ki Lee

Covid-19の世界的大流行は、多くの企業に大きな影響を与えています。テナントは賃料を滞納し、大家は強制執行できないため、事業用不動産のリースが精査されています。弊所は、一連の記事において、将来のリース交渉段階でより多くの注目を集めるであろう商業用リースにおけるいくつかの条項(とその目的)について検討いたします。第二弾である本記事においては、商業用リースにおける賃料見直し(rent review)に焦点を当てます。


賃料見直し条項は、リース期間中に年間賃料をいつどのように増額するかを規定するものです。この条項は、賃貸収入の最大化を目的とする大家にとって不可欠です。地域や物件種別によりますが、5年以上の商業用リースには通常、賃料見直し条項が含まれています。


賃料を見直す最も一般的な方法は次の2つです。


I. 公開市場(Open-Market) 賃料見直し – 商業用リースで使用される最も一般的な賃料見直しです。この方法では、賃料見直し時に支払われる公開市場(Open-Market) 賃料を決めるために「公準および除外事項(assumptions and disregards)」のリストを規定します。


II. 指数連動型(Index-linked)賃料見直し – これは、イギリスの世帯で購入される商品・サービス価格のインフレ・デフレを測定する小売物価指数(Retail Price Index)などの価格指数を用いるものです。この方法では、特定の指数に従って賃料を上昇させます。


異なる賃金見直し方法は異なる結果をもたらす可能性があり、どちらを利用するかは通常は当事者の好みや物件種別によります。消費が好調な経済成長期には、小売りスペースに対する需要が高まり、小売業の不動産の公開市場(open-Market)賃料が上昇します。他方、物価指数は必ずしも景気を反映しません。したがって、指数連動型(Index-linked)賃料見直しでは、公開市場(open-Market)賃料見直しでは想定されなかった賃料上昇となる可能性があります。


Covid-19の世界的大流行は賃料見直し条項に将来どのような変化をもたらすでしょうか。賃料見直しの多くは「増額のみ(upward only)」です。この条項の効果は、賃貸市場の低迷やマイナスのインフレにもかかわらず賃料が下がらないというものです。賃料(増額および)減額の賃料見直し条項は稀ですが、大家が同意すれば確かに可能性はあります。


たとえ賃料の増額・減額条項が合意されなかったとしても、大家とテナントとのバランスを考慮して賃料見直し条項を調整することができます。


結論


世界的大流行がもたらした経済的被害の全容はまだ解明されていません。しかし、多くの企業は、拡張計画や現在のスペースを縮小するでしょう。このような動きは、よりテナント向けの条件を大家に受け入れさせることで、不動産市場に影響を与える可能性があります。


既存の商業用リースや、新規商業用リースの許可または取得に関するご相談は、弊所の商業用不動産チームまでお気軽にご連絡ください。



法律、および人事に関する最新情報をご希望の方は、弊所ニュースレターをお申し込みください。

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